Вопрос, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, актуален с экономической точки зрения. В юридическом плане препятствий для сделки нет.
Препятствуют ли сделке неузаконенные изменения конфигурации
Для ответа на вопрос, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, ознакомимся с перечнем документов, которые проверяет Росреестр при регистрации сделки (в данном случае мы говорим о сделке купли-продажи недвижимости). Он приводится в пунктах 58–59 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 278 от 07.06.2017:
- заявление на регистрацию прав;
- документ — основание для регистрации;
- доверенность (если подает представитель);
- согласие законного представителя (если сторона сделки не полностью дееспособна);
- согласие супруга (если собственность совместная).
Поскольку технический паспорт в перечне документов не фигурирует, продать квартиру с незаконной перепланировкой юридически реально, но для обеих сторон это чревато негативными последствиями.
Подробнее: Перепланировка — что можно, а что нельзя
Риски при продаже
Обычно вместе с объектом недвижимости продавец передает покупателю связанные с ним документы, в числе которых — технический паспорт. Потенциальный владелец заметит несоответствия, и это закончится:
- требованием привести документацию в соответствие с реальным положением;
- просьбой снизить цену в целях компенсации возможных неудобств в будущем;
- отказом от сделки.
Даже если удастся продать квартиру с неоформленной перепланировкой, покупатель вправе взыскать с продавца убытки, которые возникнут в связи с ее легализацией. Как минимум это штраф, предусмотренный частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ, который составляет 2000–2500 руб., как максимум — расходы на приведение помещения в исходное состояние.
Нужно ли согласовать изменения при продаже
Однозначно ответить на вопрос, нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже, невозможно. Это зависит от многих факторов:
- правосознание сторон;
- готовность идти на уступки в ценовом аспекте;
- серьезность последствий.
На незначительные изменения, например объединение санузла, часто закрывают глаза. Они неопасны и, кроме небольшого штрафа за несвоевременное внесение корректив в техпаспорт, последствий не влекут.
Серьезные преобразования вроде переноса проема в несущей стене желательно согласовать заранее. Так покупатель получит гарантию, что его безопасности ничего не угрожает, а компетентные органы не заставят его возвращать помещение в прежнее состояние.
Как продать недвижимость, если изменения в техпаспорт не внесены
На практике незаконная перепланировка при продаже квартиры становится важным ценообразующим фактором: с большой вероятностью стоимость придется снижать. Продавцу дополнительно рекомендуется:
- не скрывать от покупателя факт изменения конфигурации помещения;
- предоставить проект, если он составлялся перед началом работ;
- включить в договор заверение о соответствии изменений требованиям законодательства.
Мы выяснили, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, но стоит взглянуть на ситуацию и глазами покупателя. Ему рекомендуем настаивать на отражении этой характеристики объекта в договоре купли-продажи. Не станет лишним включение в него условия о компенсации убытков: это упростит процесс доказывания в будущем.
Есть ли препятствия для ипотеки
Принимая решение о выдаче жилищного кредита, банк изучает не только платежеспособность заемщика, но и характеристики предлагаемого в залог объекта. Его стоимость определяет профессиональный оценщик, который в отчете обращает внимание на все ценообразующие нюансы.
Перепланированное помещение — неоднозначный субъект ипотеки. Если изменения согласованы и делают его удобнее, рыночная стоимость повышается, и банк выдает запрашиваемую сумму. Если реальная планировка отличается от зафиксированной в техническом паспорте, есть вероятность отказа. Такого исхода следует ожидать, когда:
- реализованные решения прямо запрещены законом (устройство ванной в жилой комнате, вынос радиатора на балкон);
- невозможно удостовериться в безопасности новшества (перенесен дверной проем, но неизвестно, укреплен ли он должным образом);
- существует риск, что суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние (это изменит стоимость объекта и повлечет дополнительные расходы для хозяина).
Пытаться договориться с оценщиком об умалчивании таких нюансов не рекомендуем. Если это вскроется, специалиста ждет уголовная ответственность по статье 327 УК РФ (подделка документов), а заказчика (если не справится с кредитным бременем) — по статье 151.9 УК РФ (мошенничество с предоставлением кредитору заведомо ложной информации).
Об авторе статьи
- Юрист.
Вопрос, можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, встречается достаточно часто, ведь сейчас собственники повсеместно меняют конфигурации жилья под личные предпочтения. Перепланировка влияет на ликвидность объекта, но продаже его не препятствует, даже если не согласована.