Доля недвижимости в натуре — это непосредственная часть этой недвижимости, выделенная в отдельное помещение соответствующей площади. Если ее получить невозможно, собственник получает денежную компенсацию.
Если совместно владеть жилой собственностью становится невозможно, требуется определение доли в квартире: какие варианты возможны и как их реализовать.
Что это такое
Жилые помещения нередко принадлежат сразу нескольким людям. В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса, что такое выделенная доля в квартире, — это «общая собственность».
По определению, если каждому отведена строго определенная часть (например, половина или третья часть), то собственность именуется долевой. Если этого не указано — совместной. Но в части 3 упомянутой статьи есть оговорка: совместная собственность устанавливается только законодательно. Обычно предпочтительнее долевая. В выписке из ЕГРН (или в уже устаревших свидетельствах) разделение собственности указывается в виде обыкновенной дроби для каждого из хозяев.
Доля — это некоторое количество квадратных метров, закрепленное за собственником. Это в некотором смысле абстракция, существующая лишь в документах. Чтобы она стала осязаемой, ее обязательно выделить в натуре: выделенная доля в квартире — это привязка квадратных метров абстрактной части к конкретному помещению (или помещениям). После выделения этой части собственник вправе на полном основании занять это помещение, как полностью свое.
Зачем делать выделение долей
Если семья из нескольких человек проживает под одной крышей, то выделение долей из общей совместной собственности не нужно. Им неважно, кому сколько принадлежит. Но когда дело доходит до раздела имущества, размеры владений установить необходимо.
Ситуации бывают разные. Чаще всего они связаны с последующей реализацией недвижимости:
- разводятся муж и жена;
- разъезжаются поссорившиеся дети и родители;
- получают наследство внуки, правнуки.
Но есть случаи и посложнее. К примеру, взрослые дядя и племянник получили от отца и деда жилье, но ни тот, ни другой в нем не нуждаются. Они решили сдавать квадратные метры и получать доход. И как его делить — зависит от размера принадлежащей каждому части квартиры.
Выделение из совместной собственности
Если заранее это не было зафиксировано, есть несколько путей, как выделить доли из общей совместной собственности:
- Соблюсти так называемую презумпцию равности. В соответствии со статьей 245 ГК РФ, по умолчанию имущество делится поровну между всеми владельцами.
- Подписать соглашение. К примеру, тот же дядя проживал в доме вместе с отцом и занимался его содержанием. Если племянник это не оспаривает, они договариваются об увеличении процента владения дяди и регистрируют документ в Росреестре.
- Присудить. Если племянник не согласен, дяде придется через суд доказывать свое право на большую часть. Для этого потребуется предоставить веские доказательства.
Далее они должны решить, нужно им выделение доли в натуре в квартире или денежная компенсация. Все зависит от количества квадратных метров и дальнейших целей.
Выделение для продажи и проживания
Первый вариант, как выделить долю в квартире для продажи, на практике реализуется редко, только если речь идет о достаточно крупном объекте недвижимости. Тогда его разделяют на два путем перепланировки, и каждому достается своя жилплощадь.
Но оба подхода практикуются, если собственникам негде жить. Более того, им нужен именно тот объект, в отношении которого завязался спор. Если интересует денежный вопрос, все проще.
Прибыль от продажи или аренды делят в соответствии с пропорцией, зафиксированной в выписке из ЕГРН.
К примеру, по завещанию отца Александру принадлежит 1/2 дома, его сестре — 3/8, а ее дочери — 1/8.
Недвижимость продали за четыре миллиона рублей. Тогда Александр получит два миллиона, его сестра — полтора миллиона, а ее дочь — 500 000 рублей.
Выделение в натуре
Чтобы знать, как выделить в натуре долю в квартире, руководствуйтесь действующим законодательством. В соответствии со статьей 252 ГК РФ, это возможно, только если имуществу не наносится непоправимый ущерб. Для этого следует соблюсти такие условия в каждой из получившихся квартир:
- своя кухня с системой вентиляции;
- санузел или возможность его устройства в одном из подсобных помещений;
- отдельный вход (придется затронуть стену подъезда и получить на это согласие соседей).
С большой вероятностью разграничить жилые помещения точно не получится. Тогда одной из сторон придется доплатить другой за излишне захваченные квадратные метры.
Какие документы понадобятся
Чтобы процедура прошла успешно, документы для выделения доли в квартире потребуются следующие:
- В первую очередь необходимо подтвердить право возникновения собственности вообще. Этими документами являются договор купли-продажи, оформленный на двух супругов, свидетельство о праве наследования и т. п.
- Далее приложите зарегистрированный договор или судебное решение об установлении размеров владения. Если решено делить имущество поровну, этот шаг пропускаем.
Есть и ряд специфических документов. Их наличие зависит от конкретных обстоятельств:
- Если объект недвижимости куплен в ипотеку, и она еще не погашена, понадобится согласие банка.
- Если при покупке использован материнский капитал, следует приложить нотариально заверенное обязательство обеспечить детей жилплощадью.
- Если объект планируется делить в натуральном виде, то добавляем проект перепланировки.
Обязательно предоставление паспортов всех собственников, их свидетельство о браке и о рождении детей.
Чтобы узнать, сколько стоит выделить долю в квартире, опираемся на установленные государственные тарифы. Государственная пошлина за такую услугу составляет 2000 рублей.
Об авторе статьи
- Юрист.