Что нужно знать при покупке земельного участка? Какие есть подводные камни и сложности? Как правильно все оформить, чтобы не возникло проблем с контролирующими органами? Давайте разберемся с нюансами покупки земли в 2018 году.
Приобретение надела — большое событие. Но чтобы покупка принесла только положительные эмоции и не возникало никаких проблем, стоит к ней заранее подготовиться. Есть масса нюансов, причем на всех этапах процесса. Мы расскажем, что нужно знать при покупке земельного участка.
На этапе выбора участка
Правило № 1. Сразу следует определиться с назначением земли. Хотя изменить его теоретически можно, но это не так просто, как кажется. Чтобы избежать длительных судебных процессов, запомните следующее:
- Если хотите разводить сад и огород вдали от города, достаточно земель сельскохозяйственного назначения для личного подсобного хозяйства.
- Если хозяйство будет, но желаете вести его в черте города, — тоже подойдет ЛПХ, но уже в категории «земли населенных пунктов».
- Если планируете строить дом с возможностью прописки в нем — назначение должно быть «для индивидуального жилищного строительства».
Подвод коммуникаций возможен на участок под ИЖС. В случае с ЛПХ добиться этого удается в единичных случаях.
Правило № 2. Не хотите строить сами? Тогда возникает вопрос: как правильно купить дом с земельным участком? Здесь уже придется проверять, соблюдены ли требования к назначению надела при постановке объекта капитального строительства на кадастровый учет.
Объект капитального строительства — это дом с фундаментом, который нельзя переместить без сноса.
Кстати, материнский капитал на покупку земельного участка можно пустить только при условии, что на нем уже есть готовый дом, где смогут жить дети.
Правило № 3. Оцените развитость коммуникаций и инфраструктуры. Если они фактически отсутствуют, надел обойдется довольно дешево. Но есть вероятность, что потом придется лично заниматься прокладкой электричества или подводом воды.
На этапе проверки земли
Правило № 4. Запомните, как проверить земельный участок перед покупкой. Закажите выписку из ЕГРН в Росреестре. Это можно сделать как через многофункциональный центр, так и прямо на сайте. Так вы сможете:
- Убедиться в том, что покупаете действительно у собственника.
- Выяснить, нет ли обременения на объекте.
- Уточнить его реальные характеристики (не со слов продавца).
- Выяснить цепочку перехода прав собственности.
- Подтвердить, что объект поставлен на кадастровый учет (в противном случае будут споры с соседями по поводу границ).
Правило № 5. Обязательно нужно проверить паспорт продавца, выяснить его семейное положение. Если он не одинок, получить разрешение на продажу от супруга(-и) и детей. И если он в возрасте, то не лишним будет запрос справки от психиатра о вменяемости. Иначе потом, если выяснится, что человек за свои действия не отвечал, сделку могут аннулировать.
А знаете ли вы, что можно получить налоговый вычет при покупке земельного участка?
На этапе покупки
Правило № 6. Выясните заранее, можно ли купить земельный участок на материнский капитал (а можно, только если на нем есть дом), взять ипотеку (в том числе и военную), получить какие-либо льготы.
Правило № 7. Различайте аванс и задаток. В первом случае вы вносите небольшую сумму, которая входит в стоимость объекта. Если сделка не состоится, продавец просто вернет вам ее.
Но задаток — это своего рода мотивация к заключению договора. Если этого не произойдет по вине покупателя, продавец оставляет деньги себе. А если от сделки откажется сам продавец, задаток придется вернуть в удвоенном размере. Эти моменты должны быть четко прописаны в договоре.
Правило № 8. Какие документы нужны для покупки земельного участка — узнавайте сразу в МФЦ или у юриста. В зависимости от обстоятельств, состав пакета может варьироваться. А предложения второй стороны, вроде «А давайте обойдемся без <…>, нам так будет проще», должны наводить на мысль о планируемом обмане.
А если покупаем у муниципалитета…
…Можно значительно сэкономить, на первый взгляд. Но подготовка будет длительной. Запоминайте правило № 9, как купить земельный участок у государства:
- Находим понравившийся надел и заказываем схему его расположения (или составляем самостоятельно).
- Утверждаем эту схему и предварительно согласовываем выделение земли с местной администрацией.
- За 30 дней получаем разрешение и ставим надел на кадастровый учет. Для этого вызываем кадастрового инженера, чтобы тот составил кадастровый паспорт и межевой план.
- В течение 14 дней фрагмент нанесут на Публичную кадастровую карту и присвоят ему номер. После этого можно подавать официальное заявление на выделение.
- Дожидаемся выставления этой земли на аукцион, вносим задаток (100 % от начальной стоимости) и надеемся, что других претендентов не будет.
Если за месяц никто больше не сделает ставку, вы сделаете покупку по минимальной цене. Если же придется перебивать ставки конкурентов, итоговая стоимость лота может дойти до кадастровой стоимости (но не выше). В течение следующего месяца вы подписываете договор.
Об авторе статьи
- Юрист.