Чем отличается договор найма от договора аренды

Договор найма и договор аренды — это двусторонние соглашения, по которым имущество предоставляется во временное пользование за плату. Их оформление и правовое регулирование различаются. Заключение того и другого вида контракта, содержащиеся в них условия и порядок расторжения имеют ряд особенностей.

Что говорит законодатель

Правила оформления договорных отношений по передаче во временное пользование жилья прописаны в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней говорится, что:

• договор найма жилья заключают только с нанимателем-гражданином,
• а если есть необходимость сдать в пользование жилое помещение организации, следует оформить договор аренды.

Наймодателем (арендодателем) вправе выступать только собственник жилого помещения.

Таким образом, ключевое отличие договора найма от договора аренды заключается в том, кто выступает нанимателем:

• найм – заключается с гражданином;
• аренда – заключается с организацией.

Причем организация сможет использовать жилое помещение только для проживания граждан (например, иногороднего сотрудника).

Государственная регистрация отношений

Заключается договор найма или аренды в простой письменной форме. В нем прописываются все основные условия обязательств. Документ подписывается обеими сторонами.

Арендный контракт, заключенный на срок один год и более, следует обязательно зарегистрировать. Это указано в статье 609 ГК РФ. Осуществляется регистрация Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По поводу найма жилого помещения соответствующего требования в Гражданском кодексе нет. Тем не менее, сдача в наем жилья на срок более года регистрируется в обязательном порядке. Связано это с тем, что возникает ограничение (обременение) права собственности на жилье.

За уклонение от государственной регистрации соглашения возмездного пользования жилым помещением установлены штрафные санкции. По отношениям:

• аренды — от 1500 до 2000 рублей;
• найма — 5000 рублей.

На какой срок можно жилье передать в пользование

Договор найма жилья заключают на срок не более пяти лет. Срок действия необходимо прописать в соглашении. Если срок не указан, то оно считается заключенным на 5 лет. После окончания периода возмездного пользования прежний наниматель имеет преимущественное право на заключение нового контракта.

Максимально возможный срок действия аренды жилья законодательно не ограничен. Оговаривается он в тексте соглашения. Если его не указать, то срок действия остается неопределенным, и отношения действуют до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении. Сделать это необходимо не менее чем за три месяца до дня прекращения соглашения.

Порядок расторжения соглашений

Иногда возникает необходимость разорвать отношения досрочно. Такая необходимость возникает у любой стороны. И здесь есть различия.

Договор аренды жилого помещения досрочно расторгается в судебном порядке. Основания расторжения прописываются непосредственно в соглашении о пользовании жилым помещением.

Правила регулирования найма жилого помещения защищают интересы нанимателя. Он вправе расторгнуть отношения без судебного разбирательства в любой момент, предупредив наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя контракт досрочно расторгают только через суд. Причем это возможно, только если наниматель грубо нарушает условия соглашения. Речь идет о таких нарушениях:

• невнесение платежей за шесть месяцев (при долгосрочном соглашении) или более двух раз (если срок действия — меньше года);
• разрушение или порча жилья по вине нанимателя;
• использование жилого помещения не по назначению;
• грубое нарушение прав соседей нанимателем или лицами, проживающими вместе с ним.