Как оформить договор купли-продажи дома и земельного участка

Договор купли-продажи дома и земельного участка — документ, на основании которого право собственности на указанное имущество переходит от продавца к покупателю. Его составление и оформление имеет ряд особенностей. Разберемся, как правильно продать дом с участком земли.

Форма и структура договора

Любая сделка купли-продажи недвижимости подразумевает составление письменного контракта. Если он отсутствует, то сделка признается фиктивной (ст. 549, 550 ГК РФ). К составлению этого документа следует подойти с особым вниманием.

Обязательная форма или унифицированный бланк договора купли-продажи земельного участка отсутствует — никаких распоряжений законодателей по этому вопросу нет. А это значит, что соглашение оформляют в произвольной форме, но с указанием обязательных реквизитов и существенных условий сделки.

Заверять у нотариуса договор не обязательно. При оформлении простой сделки присутствие нотариуса определяется по желанию сторон. Но есть исключительные случаи, в которых не обойтись без нотариального заверения:

1. Сделки, в которых собственником отчуждаемого имущества является недееспособный или несовершеннолетний гражданин.
2. Ипотека или отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, даже если все собственники участвуют в одной сделке.
3. Любые виды сделок, регистрируемые в государственных органах, не через личное посещение, а при направлении документов по почте.

Только правильно оформленный договор, раскрывающий все обязательные условия, станет основанием для перехода прав собственности от одного лица другому. И государственная регистрация сделки — обязательное условие переоформления права собственности на недвижимость на нового владельца.

Бланк и образец

Предмет договора купли-продажи дома и участка

В отличие от сделки только с землей, оформление купли-продажи дома с земельным участком имеет нюанс: отчуждение прав на жилище происходит одновременно с отчуждением прав на землю, если оба вида недвижимости принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Нельзя продать только жилой дом, а земельный участок под этим самым домом оставить в своей собственности и продать другому покупателю.

Из этого следует, что при составлении документа предмет соглашения (объекты недвижимости) должен быть точно и четко охарактеризован и идентифицирован. Причем описать следует каждый объект в отдельности.

Для жилого дома такими признаками будут являться:

• точный адрес места нахождения жилища;
• площадь (как жилая, так и общая);
• инвентаризационный или кадастровый номер;
• дата и номер свидетельства о госрегистрации прав собственности продавца либо дату и номер выписки из ЕГРП, ЕГРН.

Для идентификации земельного участка укажите:

• точный адрес местонахождения;
• площадь;
• кадастровый номер;
• категорию земель и вид разрешенного использования;
• номер и дата свидетельства или выписки из ЕГРП, ЕГРН.

Цена недвижимости

По действующим законам условие о стоимости реализуемых объектов недвижимости — второе существенное условие сделки после предмета соглашения.

Как правило, цена, указанная за дом, уже включает в себя стоимость участка земли, на котором располагается жилое строение. Но допустимо указать и цену каждого объекта по отдельности при оформлении купли-продажи земельного участка с жилым строением на нем.

Порядок передачи имущества

Реализуемая недвижимость передается от продавца к покупателю в соответствующем порядке, который следует закрепить в соглашении. Допустимы два варианта:

1. Подписание договора является фактом передачи имущества: стороны, подписывая соглашение, подтверждают, что сделка состоялась и имущество в надлежащем виде было передано покупателю.
2. Факт передачи оформляется специальным актом приема-передачи. Такой акт является неотъемлемой частью соглашения (оформляется как приложение к контракту). То есть при подписании соглашения факт передачи еще не подтвержден. Стороны только обозначили взаимные обязательства по грядущей сделке. Это удобно при рассрочке платежей или когда продавцу требуется время на переезд. Когда все обязательства выполнены, а недвижимость фактически передана покупателю, стороны ставят подписи в акте приемки-передачи.

Выполнение этого пункта говорит о завершении сделки. Теперь ее необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Порядок регистрации в Росреестре

Чтобы зарегистрировать типовой договор купли-продажи земельного участка, обратитесь (на выбор):

• в многофункциональный центр (МФЦ),
• в Росреестр,
• в Кадастровую палату.

Допустимо не только подать документы лично, но и отправить их почтой, оформить через доверенное лицо или через сайт «Госуслуги».

При личном обращении подготовьте:

1. паспорт,
2. оригинал договора,
3. акт приема-передачи (при наличии),
4. кадастровые паспорта на недвижимые объекты.

Заявление на регистрацию напишете прямо на месте.

Госпошлина за регистрацию в Росреестре

Размеры госпошлины:

• за дом — 2000 рублей;
• за земли для ведения подсобного, дачного хозяйства, садоводства или огородничества, индивидуального гражданского или жилищного строительства — 350 рублей;
• для иных категорий земель — 2000 рублей.

Не торопитесь платить госпошлину до посещения Росреестра или МФЦ. Верные данные для оплаты вам выдадут в МФЦ или Росреестре. Если указать неправильные реквизиты, квитанцию не примут. Придется возвращать деньги и платить снова, но уже по правильным реквизитам.