Какие документы нужны, чтобы продать долю в квартире

Документы для продажи доли в квартире:

• подтверждение права продавца на объект;
• согласие остальных сособственников на отчуждение третьему лицу;
• паспорта сторон.

Когда собственник вправе продать долю в квартире

Долевая собственность — это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей, измеряемой в процентах. Каждый сособственник является полноправным хозяином своей части недвижимости и вправе свободно распоряжаться ею, например, продать в любое время.

Однако, договор, предметом которого выступает не объект недвижимости целиком, а его часть, — это особый вид сделок, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.

Таким образом, порядок, как оформить куплю-продажу доли в квартире, состоит из следующих основных этапов:

1. Подготовительный. Необходим, если доля продается не другому сособственнику, а третьему лицу. Если покупатель — другой человек, прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо получить от других сособственников письменные отказы купить продаваемую часть.
2. Заключение договора купли-продажи, порядок оформления купли-продажи доли в квартире предполагает обращение к нотариусу. Заключить такой договор в простой письменной форме нельзя.
3. Регистрация договора в Росреестре. Переход права собственности на недвижимость всегда регистрируется в Росреестре.

Какие документы для этого собрать

Готовясь к сделке купли-продажи недвижимости, обе стороны готовят необходимые документы.

Покупатель готовит следующие документы для покупки доли в квартире:

• собственный паспорт;
• если сделку от имени покупателя заключает доверенное лицо — нотариальную доверенность;
• если покупатель состоит в законном браке и его супруг в договоре участия не принимает — нотариальное согласие этого супруга.

Продавец готовит следующий перечень документов для продажи доли в квартире:

• паспорт;
• документы, подтверждающие собственность на продаваемую недвижимость, — свидетельство о собственности, если оно имеется, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или документы о приватизации в зависимости от основания возникновения права;
• технический паспорт на объект, чтобы у покупателя имелась возможность убедиться в отсутствии незаконных перепланировок;
• справку по форме № 9, чтобы подтвердить, что в квартире не зарегистрированы третьи лица;
• выписку с лицевого счета, чтобы подтвердить, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам.

Важно понимать, что техпаспорт, форма 9 и выписка с лицевого счета требуются покупателю, а не Росреестру или нотариусу. Когда оформляется продажа и покупка доли в квартире, документы для нотариуса в себя эти бумаги не включают.

Уведомление других собственников о продаже

Прежде чем заключать договор купли-продажи, важно соблюсти требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ — убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.

Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественное право выкупа частей друг друга. Это означает, что прежде чем заключать договор, долю необходимо предложить купить другим сособственникам. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.

В тексте такого уведомления перечисляются условия будущей купли-продажи:

• цена, по которой продавец намерен заключать договор;
• порядок оплаты;
• сроки предполагаемой сделки.

Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:

• отправить телеграммой через Почту России;
• воспользоваться услугами нотариуса, который направит уведомление сособственникам, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.

Копия телеграммы и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, — подтверждения того, что уведомления разосланы всем долевым владельцам квартиры.

Если точный состав сособственников объекта неизвестен, следует заказать выписку из ЕГРН, где все они перечислены.

Не отправлять уведомление продавец вправе только в одном случае: если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях такое уведомление обязательно.

После получения писем о грядущей продаже у каждого из совладельцев есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все сособственники направили отказы, продавец вправе подписать соглашение с третьим лицом и продать собственность, не опасаясь последствий.

Если продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них вправе в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой.

Такие последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.

Таким образом, говоря о том, какие документы нужны для продажи доли квартиры, помимо перечисленных выше бумаг на недвижимость, потребуются:

• подтверждения направления уведомлений долевым собственникам;
• их письменные отказы от выкупа, если они их направили.

Алгоритм продажи по шагам

Порядок купли-продажи доли в квартире предполагает следующие шаги:

Шаг 1. Поиск покупателя и достижение с ним предварительных договоренностей по цене. Этот этап важно пройти до рассылки уведомлений сособственникам, чтобы в этих уведомлениях указать реальную цену, по которой планируется продажа, потому что если уведомления разосланы, а итоговая договоренность отличается от той, что заявлена в уведомлениях, для сделки они не годятся.

Шаг 2. Подготовительный этап — подготовка документов по продаже доли недвижимости, рассылка уведомлений сособственникам, получение от них отказов. Если с момента рассылки прошло более месяца, отказов продавец вправе не ждать. Продавец обязан понимать, что если один из сособственников выразит готовность выкупить долю, договоренности с покупателем — третьим лицом придется разорвать.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи. Ответ на вопрос, как оформить покупку доли в квартире, — нотариально, простая письменная форма не подойдет. Исключение составляют случаи, когда все долевые сособственники одновременно по одному договору продают принадлежащие им части квартиры.

Шаг 4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре. При простой письменной сделке стороны самостоятельно подают документы на регистрацию. Но когда сделку удостоверяет нотариус, он сам и передает сведения в Росреестр по электронному каналу связи. Такая регистрация быстрее, чем при личной подаче, и занимает не более одного рабочего дня.

При подготовке статьи использованы документы

• Гражданский кодекс РФ, статья 250.