Как правильно заключить договор на субаренду земельного участка

Как правильно оформляется субаренда земельного участка, что это такое, как выглядит договор? Разберемся в деталях, ведь необходимость передачи земли в поднайм может возникнуть у любого арендатора.

Что такое субаренда земли

На практике аренда и субаренда земельных участков, по сути, отличаются незначительно: субаренда предполагает передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. Такая необходимость появляется у арендатора, если он по какой-то причине не использует предоставленную ему землю, но не хочет расторгать договор с арендодателем, или если он временно не готов оплачивать арендную плату и нашел того, кто, к примеру, согласен оплачивать даже больше, чем это было предусмотрено ранее.

Субаренда означает, что лицо, берущее участок, планирует использовать его по его назначению так же, как и арендатор. Ответственным перед собственником земельного участка остается арендатор.

Особенности договора

Мы рассмотрели, что такое субаренда земельного участка, теперь приступим к разбору нюансов. Основная особенность договора — полное соответствие прав с первоначальным контрактом. Иными словами, арендатор не вправе предоставить субарендатору больше возможностей, чем предоставлено ему самому, так как он распоряжается только тем, что имеет (что ему дано владельцем).

Что касается круга обязанностей по отношению к земельному наделу, то тут могут появиться и дополнительные условия на усмотрение сторон, к примеру, более высокая арендная плата или какие-то новые обязанности.

Следующая особенность – обязанность по государственной регистрации права в случае, если соглашение заключено на срок более года. Краткосрочные контракты, которые заключаются на срок менее года, регистрируются в Росреестре по желанию.

Обязательные условия и уведомление собственника

Для точного соблюдения требований закона следует внимательно изучить условия договора аренды. В нем нельзя прописывать запрет на субаренду или обязательное получение согласия собственника земельного участка на передачу его в пользование третьим лицам.

Если таких условий в соглашении нет, то следует обратиться к Земельному кодексу России, где в статье 22 (пункты 6 и 9) прописано обязательное уведомление собственника земли об оформлении субаренды.

Земельное законодательство не устанавливает сроков уведомления собственника и не указывает, когда (до заключения или после) и каким образом это следует сделать, но мы рекомендуем направить уведомление заблаговременно, способом, обеспечивающим гарантированное получение уведомления собственником участка – идеально лично в руки, под расписку, или курьером с доставкой до двери, или почтой России с описью вложения и уведомлением о вручении. И обязательно оставьте себе подтверждение о направлении уведомления! В спорных ситуациях оно позволит вам подтвердить вашу правоту.

Сроки

При оформлении и заключении бумаг будьте особенно внимательны к срокам. Срок не должен превышать срок основного (первоначального) контракта, поскольку при истечении срока аренды срок субаренды истекает автоматически, как производный.

Если договор по ошибке заключен на более длительный срок, то при истечении основной аренды у субарендатора возникает преимущественное право на заключение с арендодателем самостоятельного договора, минуя первого арендатора.

А в случае досрочного прекращения отношений аренды соглашение о субаренде расторгается досрочно автоматически.

Кому и как платить арендную плату

В подобных отношениях предполагается, что конечный пользователь земли вносит арендную плату, размер которой установлен в соглашении, арендатору, а тот, в свою очередь, вносит арендную плату владельцу на условиях своего договора аренды.

Важно понимать, что условия об оплате в договорах могут быть совершенно различными по срокам и по размеру, поскольку не связаны между собой. Получателем платы по контракту субаренды будет арендатор, а по контракту аренды — арендодатель.

Теоретически при совпадении условий об оплате субарендатор с обязательного письменного согласия арендатора вправе напрямую перечислять плату собственнику, и согласовывать этот вопрос ему не требуется в силу закона (это указано в статье 313 Гражданского кодекса РФ).

Можно ли заключить без ведома собственника

Нет, нельзя. Закон запрещает заключение подобных соглашений без ведома собственника земельного участка. Уведомление собственника необходимо.

При его отсутствии владелец вправе в судебном порядке заявить требование о взыскании убытков с арендатора.