Какой налог нужно платить при сдаче квартиры в аренду

Налоги при сдаче квартиры в аренду — это налоги на доходы физических лиц, ставка зависит от юридического статуса налогоплательщика.

Кто может сдавать недвижимость в аренду

В главе 35 ГК РФ (наем жилого помещения) гражданин, сдающий жилплощадь в аренду, обозначен как наймодатель. Это собственник жилья либо его представитель, действующий на основании доверенности или договора управления имуществом. Кто получает доход с аренды, тот и обязан выплатить его часть государству.

Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы

Наймодатели вправе сами решать, какой статус налогоплательщика им подходит и какой налог при сдаче квартиры в аренду им платить в государственную казну.

Если владелец — физлицо

Согласно ст. 207 и 208 Налогового кодекса РФ физические лица обязаны ежегодно подавать декларацию о доходах, которые они получают от сдачи в аренду имущества (находящегося в России), и платить НДФЛ по ставке 13 %. Если физлицо с гражданством РФ является нерезидентом (т.е. проживает в России на постоянной основе менее 183 дней в году), то ставка 30 %.

Декларация о доходах за прошлый год подается до 30 апреля через личный кабинет налогоплательщика либо в налоговой инспекции по месту жительства. Налог уплачивается не позднее 15 июля.

Если владелец — индивидуальный предприниматель

Ставки НДФЛ для ИП ниже, чем у физлиц. Этот формат подойдет нерезидентам или лицам, сдающим в аренду сразу несколько объектов недвижимости.

Какую сумму для ИП составят налоги при сдаче квартиры в аренду, зависит от выбранного налогового режима:

• Упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом «доходы» — ставка 6 % на все доходы (расходы не имеют значения).
• УСН с объектом «доходы минус расходы» — ставка 15 % на сумму доходов после вычета некоторых расходов (оплата коммунальных услуг, ремонтные работы и материалы).
• Патентная система — ставка в разных субъектах РФ различается, зависит от площади объекта, сдаваемого в аренду, срока действия патента (не более 12 месяцев) и прочих условий. По сути, это налог, рассчитанный заранее, до получения дохода.

Оплата налога по УСН производится по итогам каждого налогового периода, а остаток за год — до 30 апреля.

Оплата патента производится не позднее, чем он закончится (если выдан на 6 месяцев), либо делится на 1/3 и 2/3 для выплаты в определенные сроки (если патент от 6 до 12 месяцев).

Помимо НДФЛ или стоимости патента, ИП платят ежегодные взносы в фонды. Банковское обслуживание также стоит денег, если ИП принимает оплату на расчетный счет и производит с него платежи в казну. Когда объект недвижимости простаивает без нанимателей, указанные платежи не отменяются. А на доходы сверх 300 000 руб. выплачивается дополнительно 1 %.

Уточним, что для ИП, которые занимаются только сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, онлайн-касса не нужна (см. ФЗ № 54, ст. 2, п. 2, абзац 17).

Если владелец — самозанятый

«Самозанятые» — это граждане, которые самостоятельно оказывают услуги или реализуют товары собственного производства. Они не платят НДФЛ, не отчисляют взносы в фонды, не лишаются надбавки к пенсии (если уже получают пенсию), не подают налоговую отчетность. Только обязаны ежемесячно до 25-го числа оплачивать налог на профессиональный доход (НПД):

• по ставке 4 %, если жилье предоставляется физлицу;
• или 6 %, если наниматель — юрлицо.

Важные условия:

1. Жилые помещения, сдаваемые в наем (одно или несколько), являются собственностью самозанятого.
2. Доход гражданина за год составляет не более 2 400 000 руб. За лишние доходы он заплатит НДФЛ по ставкам как физлицо или ИП.
3. Местом ведения деятельности является населенный пункт, где расположена недвижимость, даже если собственник фактически живет в другом регионе.

Регистрация по режиму НПД производится на портале Госуслуг, в личном кабинете на сайте налоговой службы, через приложения банков или в бесплатном мобильном приложении «Мой налог». При поступлении арендной платы в приложении формируется фискальный чек с ИНН нанимателя. Данные передаются в налоговый орган.

Какой штраф, если налог не платить

До сих пор многие предпочитают не оформлять аренду (наем) на бумаге, а договариваются на словах. Тем не менее все больше наймодателей выбирают письменный документ, чтобы подстраховаться от неприятных сюрпризов со стороны нанимателей. Теоретически договор найма следует предоставлять в налоговую инспекцию. Практически это делают далеко не все. Но ужесточение надзора за рынком арендуемого жилья не за горами. Да и сейчас гражданин, сдающий в аренду жилплощадь без оформления юридических отношений с государством, рискует попасть в поле зрения бдительных соседей, УК, налоговых органов и в итоге заплатить и налоги, и штрафы сверху.

За отсутствие декларации и неуплату налогов законом предписаны штрафы:

1. Не представил декларацию в положенный срок — 5 % от суммы налога за каждый просроченный месяц, не менее 1000 руб., но не более 30 % от указанной суммы (ст. 119 НК РФ).
2. Не уплатил налог вследствие неправильного расчета — 20 % от неуплаченной суммы или 40 %, если это совершено умышленно (доказать намерение должен суд) (ст. 122 НК РФ).
3. Пени за каждый календарный день просрочки — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ст. 75 НК РФ).
4. Уклонился от уплаты в крупных размерах (всего за три года подряд не выплачено налогов на 2 700 000 руб. или больше) — от 100 000 до 300 000 руб. и вплоть до принудительных работ, ареста или лишения свободы до 1 года (ст. 198 УК РФ).

Для вынесения судебного приказа по таким делам ответчик не нужен, и нередко он узнает о факте суда и штрафах уже после того, как судебные приставы списали с его счета долги или не выпустили его в турпоездку. Чтобы предотвратить неприятности и спать спокойно, проще вовремя платить все, что причитается.

При подготовке статьи использованы документы

• Налоговый кодекс РФ: статьи 75,119, 122, 207,208,
• Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ,
• Уголовный кодекс РФ6 статья 198.