Оценка стоимости земельного участка: что такое и как ее проводить

Оценка стоимости земельного участка — это определение наиболее вероятной цена его продажи на существующем свободном рынке, по которой его можно реализовать в разумные сроки. Многие граждане имеют в собственности земли, будь то сельскохозяйственный надел или пять соток в садоводческом товариществе. А каждому собственнику интересно знать, сколько в итоге стоит его имущество.

Зачем нужна оценка участка

Рыночная цена для продажи любого товара назначается продавцом. Но если стоимость имущества сильно завышена, то вряд ли есть смысл рассчитывать на то, что на него быстро найдется покупатель. А выставление низкой цены по понятным причинам невыгодно для продавца. Знать реальную цену имеющейся недвижимости иногда необходимо не только при продаже этой недвижимости. Оценка рыночной стоимости земельного участка требуется еще и в следующих случаях:

• при оформлении залога;
• для расчета госпошлины в случае возникновения имущественного спора;
• при разделе имущества;
• при внесении надела в качестве взноса в уставный капитал;
• для оформления страховки.

Как оценить землю

Для определения цены своего надела для его продажи собственнику дается возможность использовать различные варианты:

• обратиться в специализированную компанию по работе с недвижимостью;
• обратиться к независимому оценщику;
• произвести процедуру самостоятельно.

Во всех остальных случаях рыночная оценка земельного участка должна быть произведена только профессиональным оценщиком или специализированной организацией, которая выдаст официальное заключение, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Методики оценки земли

В настоящее время специалистами применяются различные методы: например, при оценке земли сельскохозяйственного назначения доходным методом в формуле используют размер потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или производства товара.

Один из самых простых для самостоятельного определения цены методов, как оценить стоимость дома и земельного участка, – метод сравнения продаж. При нем учитываются цены на участки похожего характера и аналогичной площади, проданные в этом же районе за достаточно небольшой промежуток времени.

Полный список методов установлен законодательно — Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. По этому документу, методы оценки земельных участков бывают следующих видов:

1. Сравнения продаж (название говорит само за себя).
2. Выделения — применяется для застроенных территорий, когда вклад улучшений в общую цену земли невелик, рекомендуется для загородных участков при отсутствии данных о продажах земель в окрестности.
3. Распределения — применяется для застроенных территорий, стоимость определяется на основании соотношения стоимости земли и имеющихся на ней построек.
4. Капитализации земельной ренты — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности получения земельной ренты от оцениваемого надела.
5. Остатка — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности застройки оцениваемого надела улучшениями, приносящими доход.
6. Предполагаемого использования — чаще применяется для незастроенных территорий при наличии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

От чего зависит цена

Не стоит искать в интернете онлайн-калькулятор цены дома с земельным участком — его там просто нет. Если для оценки домов и квартир такие сервисы существуют, то ценность земли зависит от целого ряда факторов. Основными из них являются следующие:

• расположение — чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже;
• рельеф местности и наличие водоемов — надел в живописном месте у реки будет стоить дороже, чем часть овражистой пустоши;
• наличие построек и коммуникаций — хорошие подъездные пути, проведенные электричество, газ и вода сильно увеличивают стоимость земли;
• наличие и характер окружающих построек — мало кто захочет поселиться рядом с птицефабрикой или химзаводом.

Что такое УПКС

Кроме рыночной, существует еще и ее кадастровая стоимость, которая устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и используется для целей налогообложения. Такая оценка должна производиться региональными властями минимум раз в пять лет. В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости. Отсюда мы и делаем вывод, что такое УПКС земельного участка – это кадастровая стоимость в расчете за один квадратный метр.

Расчет этого показателя производится на основании объективных факторов. Но в связи с применением обобщенных статистических методов их обработки иногда полученные значения завышаются, что влечет за собой начисление несоразмерно высокой суммы налога. В этом случае собственнику легко оспорить примененный для расчета УПКС в судебном порядке. Но для этого придется доказать, что оценка была проведена неправильно. Чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка онлайн, воспользуйтесь на сайте Росреестра специальной интерактивной картой. Выглядит она вот так.