Перевод из жилого в нежилое — это официальное придание помещению нового статуса. За счет него владелец получает возможность вести там бизнес.
Зачем это нужно
Магазины и офисы на первых этажах жилых домов — не редкость. Но изначально они были предусмотрены только в современных новостройках. Если рассматривать старый жилой фонд, то во всех случаях это бывшие квартиры. Но по закону нельзя просто взять и начать использовать жилище в коммерческих целях – для этого придется пройти порядок перевода в нежилое помещение, чтобы назначение помещения стало таким, которое позволяет в нем расположить офис или склад или торговую точку. В его нюансах мы и разберемся.
Статья 17 Жилищного кодекса четко очерчивает назначение жилого помещения — это проживание людей. Единственное исключение: она допускает там занятие бизнесом для индивидуальных предпринимателей.
Часть 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 разъясняет нюансы:
- В квартире или жилом доме разрешено вести творческую или научную деятельность, вести адвокатскую практику.
- Работа не должна нарушать права соседей и нормы безопасности.
- Организовывать офисы и склады, разворачивать производства или разводить животных в жилых помещениях запрещено.
Иными словами, допустимо удаленное оказание интеллектуальных услуг и консультирование (последнее — при условии, что в подъезде не будут толпиться шумные клиенты). Во всех остальных случаях помещение придется переводить в другой статус.
Какое жилое помещение может стать нежилым
Статья 22 ЖК РФ выдвигает ряд требований к таким объектами недвижимости:
- В него есть отдельный вход (не через подъезд). Если его нет, то придется соорудить входную группу. При отсутствии технической возможности это сделать в переводе откажут.
- Заявитель является собственником. Если он владеет объектом совместно с другими людьми, они должны дать согласие на перевод. Откажут в процедуре, если помещение находится под обременением (арест, ипотека и т. п.).
- У владельца есть иное место для проживания. Зарегистрироваться (прописаться) в нежилом объекте нельзя.
- Если речь идет о квартире, то она должна находиться на первом этаже. Исключение, если помещение ниже этажом тоже нежилое.
Но даже если все требования соблюдены, есть еще несколько ограничений. Это особое назначение дома (социальное использование) и планируемый род деятельности (религиозные организации — под запретом).
Когда в переводе откажут
Заявитель обязан указать, для каких целей он меняет назначение объекта. И этот нюанс уполномоченный орган примет во внимание при вынесении решения.
Магазин или парикмахерская, отделение банка или офис компании, как правило, нареканий не вызывают. Они не несут больших неудобств жителям, а нередко и приветствуются ими.
Но есть перечень организаций, которым соседи будут не рады:
- увеселительные заведения (включая бани и сауны);
- заведения ритуальных услуг;
- ветеринарные клиники;
- общественные туалеты;
- точки торговли взрывоопасными и легковоспламеняющимися предметами, автозапчастями или товарами с резкими запахами (будь то рыба, краска или химикаты).
Хотя законодательного запрета на ведение такого рода бизнеса рядом с жилищем других людей нет, разрешение соседей, которое обязательно предусматривает порядок перевода жилого помещения в нежилое, получить очень трудно.
Какие документы и куда подавать
В соответствии со статьей 23 ЖК РФ, такая процедура находится в компетенции органа местного самоуправления. Обращайтесь туда напрямую или через многофункциональный центр.
Образец заявления
Пакет документов, сопровождающий заявление, включает:
- документы, подтверждающие право собственности (возникшее до 01.01.2017 — свидетельство, позже — выписка из ЕГРН);
- согласие всех владельцев, если объект в общей или совместной собственности;
- технический паспорт БТИ;
- поэтажный план дома;
- протокол собрания жильцов многоквартирного дома (если это не индивидуальный коттедж);
- согласие соседей слева, справа и сверху;
- план переустройства или перепланировки (если необходимо).
Если заявитель предоставляет выписку из ЕГРН, то техпаспорт и поэтажный план (в их отсутствии на руках) не прикладывают. Администрация в этом случае сама запросит их копии из БТИ.
Какие расходы ждут
Государственная пошлина за перевод жилого помещения в нежилое не предусмотрена. Но возникнут расходы при сборе документов (скажем, если вы заказываете проект перепланировки) или при обращении к специалистам, которым вы доверите эту процедуру.
Как подтверждается факт перевода
В общем порядке срок оказания государственной услуги составляет не более 45 дней. По истечении этого времени администрация выдает либо разрешение на перевод, либо отказ в его осуществлении.
Если ответ положительный, орган сам отправляет в Росреестр необходимые сведения. За 15 дней его сотрудники внесут в ЕГРН обновленные сведения об объекте. Выписку собственник получит в выбранной форме — электронной, по почте или через МФЦ.
Регистрировать право собственности дополнительно не нужно, поскольку владелец объекта остается прежним.
Об авторе статьи
- Юрист.