X

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Вопрос, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, актуален с экономической точки зрения. В юридическом плане препятствий для сделки нет.

Препятствуют ли сделке неузаконенные изменения конфигурации

Для ответа на вопрос, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, ознакомимся с перечнем документов, которые проверяет Росреестр при регистрации сделки (в данном случае мы говорим о сделке купли-продажи недвижимости). Он приводится в пунктах 58–59 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 278 от 07.06.2017:

  • заявление на регистрацию прав;
  • документ — основание для регистрации;
  • доверенность (если подает представитель);
  • согласие законного представителя (если сторона сделки не полностью дееспособна);
  • согласие супруга (если собственность совместная).
ВАЖНО!
Перепланировочные решения вносят в технический паспорт квартиры после их согласования с органом местного самоуправления.

Поскольку технический паспорт в перечне документов не фигурирует, продать квартиру с незаконной перепланировкой юридически реально, но для обеих сторон это чревато негативными последствиями.

Подробнее: Перепланировка — что можно, а что нельзя

Риски при продаже

Обычно вместе с объектом недвижимости продавец передает покупателю связанные с ним документы, в числе которых — технический паспорт. Потенциальный владелец заметит несоответствия, и это закончится:

  • требованием привести документацию в соответствие с реальным положением;
  • просьбой снизить цену в целях компенсации возможных неудобств в будущем;
  • отказом от сделки.

Даже если удастся продать квартиру с неоформленной перепланировкой, покупатель вправе взыскать с продавца убытки, которые возникнут в связи с ее легализацией. Как минимум это штраф, предусмотренный частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ, который составляет 2000–2500 руб., как максимум — расходы на приведение помещения в исходное состояние.

Нужно ли согласовать изменения при продаже

Однозначно ответить на вопрос, нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже, невозможно. Это зависит от многих факторов:

Материалы по теме
  • правосознание сторон;
  • готовность идти на уступки в ценовом аспекте;
  • серьезность последствий.

На незначительные изменения, например объединение санузла, часто закрывают глаза. Они неопасны и, кроме небольшого штрафа за несвоевременное внесение корректив в техпаспорт, последствий не влекут.

Серьезные преобразования вроде переноса проема в несущей стене желательно согласовать заранее. Так покупатель получит гарантию, что его безопасности ничего не угрожает, а компетентные органы не заставят его возвращать помещение в прежнее состояние.

Как продать недвижимость, если изменения в техпаспорт не внесены

На практике незаконная перепланировка при продаже квартиры становится важным ценообразующим фактором: с большой вероятностью стоимость придется снижать. Продавцу дополнительно рекомендуется:

  • не скрывать от покупателя факт изменения конфигурации помещения;
  • предоставить проект, если он составлялся перед началом работ;
  • включить в договор заверение о соответствии изменений требованиям законодательства.

Мы выяснили, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, но стоит взглянуть на ситуацию и глазами покупателя. Ему рекомендуем настаивать на отражении этой характеристики объекта в договоре купли-продажи. Не станет лишним включение в него условия о компенсации убытков: это упростит процесс доказывания в будущем.

Есть ли препятствия для ипотеки

Принимая решение о выдаче жилищного кредита, банк изучает не только платежеспособность заемщика, но и характеристики предлагаемого в залог объекта. Его стоимость определяет профессиональный оценщик, который в отчете обращает внимание на все ценообразующие нюансы.

Перепланированное помещение — неоднозначный субъект ипотеки. Если изменения согласованы и делают его удобнее, рыночная стоимость повышается, и банк выдает запрашиваемую сумму. Если реальная планировка отличается от зафиксированной в техническом паспорте, есть вероятность отказа. Такого исхода следует ожидать, когда:

  • реализованные решения прямо запрещены законом (устройство ванной в жилой комнате, вынос радиатора на балкон);
  • невозможно удостовериться в безопасности новшества (перенесен дверной проем, но неизвестно, укреплен ли он должным образом);
  • существует риск, что суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние (это изменит стоимость объекта и повлечет дополнительные расходы для хозяина).

Пытаться договориться с оценщиком об умалчивании таких нюансов не рекомендуем. Если это вскроется, специалиста ждет уголовная ответственность по статье 327 УК РФ (подделка документов), а заказчика (если не справится с кредитным бременем) — по статье 151.9 УК РФ (мошенничество с предоставлением кредитору заведомо ложной информации).

Материалы по теме