Вопрос, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, актуален с экономической точки зрения. В юридическом плане препятствий для сделки нет.
Препятствуют ли сделке неузаконенные изменения конфигурации
Для ответа на вопрос, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, ознакомимся с перечнем документов, которые проверяет Росреестр при регистрации сделки (в данном случае мы говорим о сделке купли-продажи недвижимости). Он приводится в пунктах 58–59 Административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 278 от 07.06.2017:
- заявление на регистрацию прав;
- документ — основание для регистрации;
- доверенность (если подает представитель);
- согласие законного представителя (если сторона сделки не полностью дееспособна);
- согласие супруга (если собственность совместная).
Поскольку технический паспорт в перечне документов не фигурирует, продать квартиру с незаконной перепланировкой юридически реально, но для обеих сторон это чревато негативными последствиями.
Подробнее: Перепланировка — что можно, а что нельзя
Риски при продаже
Обычно вместе с объектом недвижимости продавец передает покупателю связанные с ним документы, в числе которых — технический паспорт. Потенциальный владелец заметит несоответствия, и это закончится:
- требованием привести документацию в соответствие с реальным положением;
- просьбой снизить цену в целях компенсации возможных неудобств в будущем;
- отказом от сделки.
Даже если удастся продать квартиру с неоформленной перепланировкой, покупатель вправе взыскать с продавца убытки, которые возникнут в связи с ее легализацией. Как минимум это штраф, предусмотренный частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ, который составляет 2000–2500 руб., как максимум — расходы на приведение помещения в исходное состояние.
Нужно ли согласовать изменения при продаже
Однозначно ответить на вопрос, нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже, невозможно. Это зависит от многих факторов:
- правосознание сторон;
- готовность идти на уступки в ценовом аспекте;
- серьезность последствий.
На незначительные изменения, например объединение санузла, часто закрывают глаза. Они неопасны и, кроме небольшого штрафа за несвоевременное внесение корректив в техпаспорт, последствий не влекут.
Серьезные преобразования вроде переноса проема в несущей стене желательно согласовать заранее. Так покупатель получит гарантию, что его безопасности ничего не угрожает, а компетентные органы не заставят его возвращать помещение в прежнее состояние.
Как продать недвижимость, если изменения в техпаспорт не внесены
На практике незаконная перепланировка при продаже квартиры становится важным ценообразующим фактором: с большой вероятностью стоимость придется снижать. Продавцу дополнительно рекомендуется:
- не скрывать от покупателя факт изменения конфигурации помещения;
- предоставить проект, если он составлялся перед началом работ;
- включить в договор заверение о соответствии изменений требованиям законодательства.
Мы выяснили, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения, но стоит взглянуть на ситуацию и глазами покупателя. Ему рекомендуем настаивать на отражении этой характеристики объекта в договоре купли-продажи. Не станет лишним включение в него условия о компенсации убытков: это упростит процесс доказывания в будущем.
Есть ли препятствия для ипотеки
Принимая решение о выдаче жилищного кредита, банк изучает не только платежеспособность заемщика, но и характеристики предлагаемого в залог объекта. Его стоимость определяет профессиональный оценщик, который в отчете обращает внимание на все ценообразующие нюансы.
Перепланированное помещение — неоднозначный субъект ипотеки. Если изменения согласованы и делают его удобнее, рыночная стоимость повышается, и банк выдает запрашиваемую сумму. Если реальная планировка отличается от зафиксированной в техническом паспорте, есть вероятность отказа. Такого исхода следует ожидать, когда:
- реализованные решения прямо запрещены законом (устройство ванной в жилой комнате, вынос радиатора на балкон);
- невозможно удостовериться в безопасности новшества (перенесен дверной проем, но неизвестно, укреплен ли он должным образом);
- существует риск, что суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние (это изменит стоимость объекта и повлечет дополнительные расходы для хозяина).
Пытаться договориться с оценщиком об умалчивании таких нюансов не рекомендуем. Если это вскроется, специалиста ждет уголовная ответственность по статье 327 УК РФ (подделка документов), а заказчика (если не справится с кредитным бременем) — по статье 151.9 УК РФ (мошенничество с предоставлением кредитору заведомо ложной информации).
Об авторе статьи
- Юрист.