Перепланировка квартиры — это любое изменение ее конфигурации, которое отражается на техническом плане.
Перепланировку следует отличать от переустройства, подразумевающего внесение корректив в инженерные коммуникации. Хотя оба этих мероприятия требуют согласования. Это прописано в статье 25 Жилищного кодекса.
Что такое перепланировка
Что такое планировка квартиры, представить несложно. Это расположение комнат и вспомогательных помещений относительно друг друга, а также стен внутри них. Все это отображается на техническом плане, который есть у каждого собственника.
Такая схема не просто передается от застройщика к владельцу. Это официальный документ, зарегистрированный Росреестром. И если что-то в этом документе меняется, госорган нужно поставить об этом в известность.
Это могут быть такие преобразования:
- объединение или разделение санузла;
- устройство дополнительного санузла (например, в кладовке);
- расширение одного помещения за счет другого;
- перенос дверных проемов;
- перенос кухни;
- отделение части комнаты под гардеробную.
Более глобальные проекты перепланировки могут предполагать выделение дополнительной комнаты без окна или объединение кухни с гостиной. Все это делается с одной-единственной целью — сделать квартиру максимально комфортной для проживания конкретной семьи.
Какие планировки запрещены
Прежде чем переходить к согласованию перепланировки, следует выяснить, чего делать нельзя. Такие преобразования не одобрят. А если они уже сделаны, то хозяину квартиры придется заплатить штраф по статье 7.21 КоАП РФ. Это касается:
- Размещения «мокрых зон» (кухни, ванны, туалета) над жилыми помещениями. Это запрещено пунктом 3.8 СанПиНа 2.2.2645-10. Причина — ущерб от возможного затопления соседей снизу. Однако у жителей первых этажей их нет, значит, для них исключение.
- Входа в туалет через комнату или кухню. Пункт 3.9 СанПиНа 1.2.2645-10 такого не приемлет. Исключение — для совмещенного санузла, примыкающего к комнате. Но при условии, что он в квартире не единственный.
- Жилой комнаты без окна. Пункт 5.1 СНиП 23-05-95 запрещает проживать в помещении, лишенном естественной инсоляции. И неважно, что вы предпочитаете темную спальню. Официально такое помещение можно оформить только как вспомогательное.
- Разделения маленькой комнаты на две совсем крохотные. Пункт 5.7 СНиП 31-01-2003 не позволяет делать спальню меньше 8-10 м², единственную комнату в квартире — меньше 14 м², гостиную — меньше 16 м².
- Уменьшения кухни. С точки зрения ряда дизайнеров, это рабочее помещение, и для него достаточно пяти квадратов. Но вышеупомянутый СНиП настаивает, чтобы она была не менее 8 м².
Исходя из первого и второго пунктов, мы не можем расширить ванную или туалет за счет комнаты или кухни. Пожертвовать можно только коридором или примыкающей кладовкой.
Читайте подробнее: Что можно, а что нельзя при перепланировке?
Какие перепланировки представляют опасность
Это отдельная категория запрещенных изменений. Здесь штрафом уже не отделаться. Государственная жилищная инспекция обяжет хозяина вернуть квартиру в прежнее состояние. При отказе контролирующий орган подаст в суд для изъятия квартиры, продажи ее с торгов и перепланировки на вырученные деньги. Оставшуюся часть средств отдадут владельцу.
Во избежание этого не следует:
- Присоединять лоджию, балкон к комнате или кухне. Это нарушает тепловой контур здания. Можно только демонтировать подоконный блок и один (только один!) простенок и поставить французское окно.
- Выносить радиатор на лоджию, балкон. Причина аналогичная.
- Сносить несущие стены или делать в них проемы без должного укрепления. Это грозит обрушением здания с массовыми жертвами.
- Объединять газифицированную кухню с гостиной. Это нарушает пожарную безопасность.
Устранить последствия остальных вариантов незаконных перепланировок тоже могут обязать — на усмотрение инспектора. Поэтому лучше такие изменения не проводить.
Как согласовать перепланировку
Для начала необходимо собрать комплект документов:
- выписка из ЕГРП;
- технический паспорт квартиры;
- исходный план (экспликация);
- новый план с красными линиями на чертеже;
- расчеты, подтверждающие безопасность (если затрагиваются несущие конструкции).
Если квартира куплена в ипотеку, а кредит вы еще не погасили, придется получить и разрешение банка. Объект недвижимости находится у него в залоге, а перепланировки могут повлиять на возможность его реализации.
ВАЖНО! Если проект перепланировки нестандартный, нужно еще получить одобрение Управления архитектуры.
Все эти документы можно передать в Госжилинспекцию через городскую администрацию. Когда она выдаст разрешение, проект перепланировки и решение о ее согласовании следует предоставить в:
- БТИ — для получения нового технического паспорта;
- Росреестр — для получения новой выписки из ЕГРН;
- Кадастровую палату — для учета.
Идеальный вариант — сделать все это до строительных работ. Но можно и после, правда, придется заплатить штраф за самовольство. Однако узаконить перепланировку нужно в любом случае, иначе объект недвижимости не удастся ни продать, ни передать потомкам.
Об авторе статьи
- Юрист.