Генеральная доверенность на квартиру: что дает, в чем риски

Генеральная доверенность на квартиру — это документ, по которому доверенное лицо вправе осуществлять любые действия с обозначенной в документе недвижимостью. Это удобно, когда у владельца нет возможности вести дела, связанные с объектом, самостоятельно и он делегирует полномочия посреднику.

Что это такое

Рассмотрим подробнее, что такое генеральная доверенность на квартиру и чем она отличается от обычной. Слово «генеральная» означает универсальность документа, разрешающую любые действия относительно прописанного в ней объекта недвижимости.

Бумага нотариальная, она составляется на специальном бланке и дает собственнику возможность проводить правовые и регистрационные операции с жильем с помощью поверенного. То есть собственник этим документом официально разрешает другому человеку (доверенному, поверенному, посреднику, представителю) совершать различные гражданско-правовые действия. Они являются правомерными, если не противоречат закону. Сам же владелец квартиры получает возможность не присутствовать на этапах сделки, будь то продажа или покупка жилья.

Какие бывают доверенности на квартиру

Всего их существует 3 вида. Передаются права посредством одного из них, который подходит больше:

1. Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи, о которой мы и говорим. По ней доверенное лицо получает весь спектр полномочий.
2. Специальная. Ее оформление предполагает передачу части полномочий для действий, которые совершаются более-менее регулярно. Ее удобно составить в случае, если, к примеру, владелец квартиры хочет назначить другого человека ответственным за ее сдачу на короткий срок. Тогда поверенный сможет осуществлять все действия, необходимые для заселения арендаторов.
3. Срочная. Ее еще называют разовой. Представителю передают четко ограниченный перечень полномочий. Чаще всего его уполномочивают на сбор полного пакета бумаг для продажи квартиры; подачу подписанного договора купли-продажи в Росреестр; получение выписки из Росреестра после завершения регистрации. Рассчитывается с покупателем и передает ключи сам собственник.

Самым безопасным является разовое разрешение, с которым проще контролировать действия поверенного. Что бы совсем освободиться от забот, связанных с каким-либо помещением, подойдет генеральная.

Что дает такое разрешение

Обладатель генеральной доверенности имеет право:

1. Совершать любые операции с квартирой: продавать ее, обменивать, закладывать или сдавать в аренду.
2. Оформлять и подписывать все юридические документы, связанные с продажей квартиры, ее обменом, сдачей в залог или в аренду.
3. Участвовать в переговорах, решать организационные вопросы и проблемы правового характера.
4. Стать прямым участником финансовой части сделки, если в ней прописано это право.

Деньги за операции с недвижимостью получает тот, кто указан в генеральной доверенности. Это может быть сам владелец, его поверенный или третье лицо.

Генеральная доверенность на квартиру с правом продажи нужна владельцу, если он самостоятельно не готов заниматься операциями с недвижимостью. Она необходима, если владелец:

• живет в другом населенном пункте, из-за чего для него сложно участвовать в переговорах и операциях;
• слишком занят;
• болеет или слишком стар.

Содержание и структура

Составляется бумага в относительно свободной форме. Опытные нотариусы знают, какие пункты она должна содержать. Если остаются сомнения, имеет смысл все перепроверить.

На бумаге обязательно должны присутствовать следующие данные:

1. Название в верхней части листа.
2. Отметка населенного пункта, где он составлен.
3. Дата нотариального удостоверения.
4. Фамилия, имя, отчество и паспортные данные владельца жилья.
5. Аналогичные данные поверенного.
6. Адрес объекта недвижимости, права на который передают поверенному.
7. Указание на официальные бумаги, которые подтверждают возникновение права собственности. Такие как свидетельства о приватизации, договоры долевого участия и прочее.
8. Список передаваемых полномочий. В случае генеральной, все полномочия указать все равно не получится: их слишком много, и в этом пункте конкретные действия не указываются. Поверенный получает право самостоятельно устанавливать срок и условия продажи, порядок расчетов, сроки передачи помещения, даже его цену.
9. Срок действия.
10. Сведения о регистрации в нотариальном реестре.
11. Подпись и печать нотариуса.

Какие бумаги нужны для нотариуса

Заявителю, который хочет делегировать обязанности и права, понадобится предоставить пакет документов, который позволит нотариусу убедиться в том, что жилплощадь принадлежит ему.

Право владения недвижимостью подтверждают:

• ордер на получение;
• договор, по которому возникло владение (купли-продажи, дарения);
• свидетельство о вступлении в наследство и т. п.

Вместе с этими бумагами предоставляется свидетельство, удостоверяющее вид права. Еще понадобятся паспорт владельца и паспортные данные поверенного лица (ксерокопия паспорта того, к кому переходят права на квартиру).

Как правильно оформить

Генеральная доверенность составляется, оформляется и удостоверяется в нотариальной конторе по месту регистрации владельца жилья. Для этого необходимы паспорта сторон и документ, удостоверяющий владение недвижимостью, — договор приобретения квартиры, ордер на ее получение, свидетельство о вступлении в наследство.

Нотариус подтверждает правоспособность владельца недвижимости, убеждается в его дееспособности, проверяет паспорта сторон и их подписи. Услуга не дешевая, стоимость генеральной доверенности на недвижимость составляет около 2000 рублей. Следует готовиться к тому, что цена различается в разных регионах и у разных нотариусов.

Пошаговая инструкция, как оформить генеральную доверенность на квартиру, выглядит так:

1. Доверитель является к нотариусу со своим паспортом и персональными данными поверенного лица (понадобится ксерокопия его паспорта). Личное присутствие последнего или оригинал его паспорта не нужны.
2. Потребуется предоставить документы о собственности на помещение.
3. Обращайтесь в любую нотариальную контору в порядке живой очереди. Делать объявление заранее о своем визите или записываться не обязательно.
4. Вас спросят, для чего вам понадобилась генеральная доверенность, придется рассказать, какие полномочия вы хотите передать.
5. Обработка данных не займет много времени. Нотариус сам составит текст.
6. Затем следует внимательно проверить данные в тексте и подписать его.
7. Производится оплата.
8. Доверитель забирает оригинал гендоверенности. Дубликат остается в делах нотариальной конторы.

Читайте также: Все о доверенностях (образцы в комплекте)

Сколько стоит оформление

Итоговая стоимость услуги по оформлению складывается из:

• типа документа;
• собственно оплаты труда нотариуса;
• госпошлины в размере 200 рублей.

Цена на составление генеральной доверенности составляет не менее 2000 рублей. Разовая оценивается в 600 рублей. Специальная стоит около 1500 рублей.

При этом помните, что при проведении у нотариуса сделки купли-продажи придется заплатить отдельно. Оформление договора вам обойдется в 10 000-12 000 рублей.

Это цены актуальны для г. Москва, в других городах и регионах РФ они отличаются.

Каковы риски

Доверяя интересы другой стороне, предоставляя ей разрешение на любые операции с недвижимостью, владелец квартиры рискует столкнуться с мошенничеством. Посредник имеет возможность присвоить себе деньги от продажи или совершить сделку (продажу или обмен) с ущербом для ее хозяина и с выгодой для себя.

Пример.

Поверенный продает квартиру стоимостью 3 миллиона рублей. В ходе переговоров он договаривается с покупателем о продаже за 2 миллиона. Во всех документах указывается официальная сумма сделки в 1,5 миллиона рублей, а полмиллиона покупатель передаст лично поверенному «в конверте». Все довольны: покупатель приобретает квартиру со скидкой в 30%, а посредник практически из воздуха получает 500 000. Ничего не знает только доверитель, который недополучил доход. И все это законно!

Не брезгуют нечистоплотными операциями и риелторы. Доверитель считает, что делегируя интересы компании, которая занимается недвижимостью, он получит надежную защиту от мошенничества. Это заблуждение! Обладая специальными знаниями и опытом, посредники придумывают еще более изощренные аферы, чтобы «срубить бабла» на доверчивом владельце квадратных метров.

Чтобы избежать этого, необходимо доверять полномочия только лицу с безупречной репутацией или самому близкому родственнику. Если возникают сомнения в добросовестности посредников, разрешается отозвать доверенность даже за час до перечисления денег покупателем. После отзыва все операции с недвижимостью будут признаны недействительными.

Но рискуют и покупатели. Нередко человек, который действует через представителя, вызывает у них обоснованные подозрения. Самые осторожные предпочитают отказаться от сделки, засомневавшись в ее чистоте. Но те, кого прельстили выгодные условия, иногда остаются и без денег, и без жилплощади. Если после того, как риелторы получили аванс или полную сумму за покупку квартиры, выясняется, что доверенность липовая или владелец недвижимости недееспособен в момент подписания документа, то этот факт автоматически делает продажу недействительной.

Как проверить, действительна ли доверенность

Мы выяснили, что дает генеральная доверенность на квартиру, — практически неограниченные полномочия распоряжаться жильем. Это иногда приводит к плачевным последствиям, особенно если в дело вступят мошенники. Рекомендуем при совершении сделок с недвижимостью проверять ее на действительность, это поможет вовремя остановиться.

Любая доверенность аннулируется:

• после смерти владельца квартиры;
• после отзыва.

Отозвать ее возможно только у того нотариуса, который оформил и удостоверил бумагу. Кстати, отзыв получает юридическую силу, только если продажа не была проведена. Нотариус узнает это, запросив сведения в отделении Государственного кадастра недвижимости.

Есть и еще ряд условий, при которых разрешение признается недействительным:

• его выдал человек младше 14 лет;
• он выдан несовершеннолетним (от 14 до 18 лет) без письменного разрешения родителей либо опекунов;
• доверителя в установленном порядке признали недееспособным;
• при оформлении имело место принуждение доверителя;
• во время оформления доверитель (даже дееспособный) находился в состоянии аффекта или не отдавал отчет своим действиям;
• срок действия, указанный в документе, истек.

Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит проверить у нотариуса, все ли было в порядке с процедурой оформления. Обратите внимание: злоумышленники иногда предоставляют поддельный или недействительный паспорт. Проверять указанные паспорта следует на сервисе ГУВМ РФ «Проверка по списку недействительных российских паспортов». Для проверки понадобится только серия и номер.

Узнать, действует ли генеральная доверенность на продажу квартиры, легко на сервисе проверки по реквизитам. Там оперативно и бесплатно видно, не отменен ли документ.