Коммуналка: как обманывают и как сделать так, чтобы не переплачивать? Советы юриста

Статья опубликована в телеграм-канале ЛАРИН ПРАВ 14-15.03.2019 и размещена на сайте Сашки Букашки с разрешения администрации канала.

Не секрет, что управляющие компании и монополисты в предоставлении коммунальных услуг, заработали себе плохую славу – одни часто обманывают, другие бессовестно завышают тарифы.

Дам несколько советов основанных на судебной практике, как сделать так, чтобы выгодно было вам, а не УК, если уж случился судебный спор.

Как засчитывается коммунальный платеж, если в платежке не указан период?

Если собственник не указал, за какой период он платит, то деньги засчитываются в счет погашения долгов, по которым не истек трехлетний срок исковой давности, устанавливает п. 32 Постановления Пленума Верховного суда № 22 от 27 июня 2017 года.

Тем, кто хочет заплатить за конкретный срок, надо обязательно проследить, чтобы в платежке был напечатан именно он, или указать его самостоятельно.

Нужно ли платить за содержание и ремонт общего имущества, если у владельца квартиры нет письменного договора с УК?

Содержание общего имущества дома (лестничных клеток, чердаков и т. д.) оплачивается независимо от того, есть ли у собственника договор с управляющей организацией, устанавливает п. 12 Постановления Пленума ВС № 22.

Раньше районные суды могли считать, что если нет договора, то не подтверждены договорные отношения. Но теперь у судов не осталось сомнений, что платить надо в любом случае. Имейте ввиду.

Когда могут отключить коммунальные услуги за неуплату?

За неуплату коммунальные услуги могут отключить, но сами по себе долги еще не повод, следует из п. 40 Постановления Пленума ВС № 22. Как говорится в этом пункте, действия исполнителя должны быть соразмерны нарушению, не выходить за разумные пределы, не нарушать прав и интересов других лиц, не создавать угрозу жизни и здоровью.

Суды чаще всего встают на сторону собственников, даже если у них есть долги, и обращают внимание на соразмерность и последствия. Например, если у вас шестеро несовершеннолетних детей, то электричество вам не отключат. Слишком негативные последствия для детей.

Кроме этого, организации должны соблюдать порядок ограничения и приостановления оказания услуг. Если они его проигнорировали или пропустили сроки, то их действия можно признать незаконными.

Например, если у вас поставили заглушки на канализацию, а уведомили об этом только через несколько дней спустя, то это нарушение требования к процедуре отключения (Постановление Правительства от 06 мая 2011 г. № 354).

Должно быть доказательство, что должник уведомление получил перед отключением. Поэтому электронные сообщения, по которым невозможно определить факт получения уведомления, не являются надлежащим доказательством.

Как инициировать проверку после незаконного отключения коммунальной услуги?

Законность отключения коммунальных услуг оценивают не только суды. Административная проверка может оказаться проще и быстрее. Для этого достаточно подать обычную жалобу в надзорный орган или через интернет-портал ГИС ЖКХ (обязательна регистрация на этом портале или на портале «Госуслуги»).

Проверку могут проводить органы госжилнадзора и муниципального жилищного контроля. Если они обнаружат нарушения, они выдадут предписание его устранить и накажут виновных, которым грозит административная ответственности.

Должен ли тот, кто не живет в квартире, платить за «коммуналку»? Можно ли здесь сэкономить?

За коммунальные услуги платят собственник, члены его семьи, в том числе бывший член семьи, которые сохраняют право пользования жилым помещением.

Если собственник или другой человек временно не живет в квартире (например, переехали куда-то еще), то это не освобождает их от обязанности оплачивать «коммуналку», разъясняется в п. 37 Постановления Пленума ВС № 22.

Если владелец не живет в комнате и не пользуется коммунальными услугами – это еще не повод освободить его от оплаты, указал Санкт-Петербургский городской суд. Он напомнил, что собственники квартиры (если их несколько) несут обязанности соразмерно своей доле. И каждый может требовать, чтобы с ним заключили отдельное соглашение и высылали ему отдельные платежки (п. 27 Постановления Пленума № 27). Если этого не сделано, значит сособственник должен заплатить расходы за содержание квартиры пропорционально своей площади, говорится в определении № 33-24003.

Пришли платежки от двух управляющих компаний – кому платить?

Постановление Пленума ВС № 22 отвечает, что делать человеку, который получил платежки одновременно от двух УК.

Когда к работе приступила новая управляющая компания – надо платить в ее адрес, если есть заключенный договор управления многоквартирным домом. Если же собственник добросовестно не знал, что новая организация выбрана и платил старой – такая оплата считается правомерной, говорится в п. 36 постановления.

В этом случае компании должны разбираться между собой: новая может взыскать платежи со старой. Жильцов нельзя заставлять платить два раза, если управляющие компании спорят между собой.

Какой тариф на обслуживание дома могут установить собственники? Когда его можно отменить?

Общее собрание собственников имеет право утвердить свой тариф на содержание, ремонт общего имущества в доме и прочие услуги. Но эта цифра не может быть произвольной: она должна быть разумной и экономически обоснованной, указывается в п. 16 Постановления Пленума ВС № 22.

При этом обязательно надо учитывать предложение управляющей организации. Если этого не было сделано, то УК может оспорить новый тариф в судебном порядке.

Это разъяснение постановления работает в пользу управляющих компаний. Предложение о тарифе нужно делать после того, как осмотрено общее имущество дома, выявлены дефекты, составлена профессиональная смета. Ориентиром должен выступать «Минимальный перечень услуг и работ», утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 № 290.

Поэтому, требуйте от своих УК (если они завысили тариф), именно этих действий. Если их не было, смело идите в суд.

Как подтвердить, что коммунальные услуги не оказывались или оказывались некачественно (например, из крана текла едва теплая вода вместо горячей)?

Согласно общему правилу, это подтверждается либо актом исполнителя о нарушении качества или слишком долгом перерыве, либо актом непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Но если этих документов нет, п. 22 Постановления Пленума ВС № 22 разрешает любые другие доказательства. Например, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, заключение эксперта.

Но не всякие документы суд примет. Нельзя предъявлять в качестве доказательств жалобы в надзорные органы (ГЖИ, прокуратуру), коллективные претензии в управляющую организацию, показания членов семьи.

Не подходят и коллективные акты собственников, которые составлены по другим спорным вопросам или получены через долгое время после того, как предоставлялась некачественная услуга (есть судебный акт Омского облсуда № 33-2160/2018 на этот счет).

Итак, надеюсь, теперь вы вооружены знаниями, чтобы отстаивать свои права. Теперь найдите хорошего юриста и покажите ему этот текст. Все остальное юрист сделает сам и выиграет вам суд.