Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2023 году

Чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего, нужно:

1. Получить предварительное согласие органов опеки, собрав необходимые документы.
2. Заключить договор купли-продажи сделки с обязательным нотариальным заверением.
3. Зарегистрировать переход права собственности.

Реализация недвижимости, частично принадлежащей детям, — это сделка, которая требует соблюдения особых требований законодательства, а проблема реализации квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — не редкость сегодня. Продавцу приходится соблюдать специфические условия. Покупатель же опасается, что сделку впоследствии аннулируют, если вдруг права маленького собственника окажутся ущемлены. Мы расскажем, как поступить в ситуации, если ребенок имеет долю в квартире: как продать ее и какие документы для этого подготовить.

Законодательная база

Согласно статье 60 Семейного кодекса, лица младше 18 лет имеют право владеть имуществом. Но в соответствии со статьями 21 и 28 Гражданского кодекса, до наступления полной дееспособности распоряжаться таким имуществом вправе только мать, отец или оба (при наличии).

В период с 14 до 16 лет подростку разрешено проводить мелкие сделки, не требующие государственной регистрации. Получается, разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сам он дать не может.

Поэтому, в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, сделки с отчуждением имущества детей требуют предварительного разрешения органа опеки.

Особенности продажи квартиры с долей ребенка

К процессу купли-продажи необходимо начинать готовиться заранее. Чтобы получить согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего, следует соблюсти (на выбор) такие условия:

• доказать, что ребенку есть где жить (недвижимость — не единственная);
• выделить ему аналогичную по площади часть в другом объекте (например, в доме второго родителя, бабушки, дедушки);
• положить ему на персональный счет сумму, соответствующую продаваемой части, с условием личного доступа по достижении 18 лет.

Но даже при их выполнении есть шанс получить отказ.

Возможные причины отказа органов опеки

Причины:

1. Осуществить выделение долей детям при продаже квартиры необходимо своевременно. Вариант с рассрочкой или ипотекой, когда регистрация прав отложена во времени, здесь не подходит. К моменту реализации старой недвижимости у маленького владельца уже должна быть своя часть в новой.
2. Невозможна по закону и продажа доли несовершеннолетнего без покупки нового жилья – предположим, бабушка с дедушкой согласились выделить внуку или внучке нужное количество квадратных метров. Но если они живут в аварийном бараке или в избушке с удобствами на улице, опека не признает жилплощадь равноценной и разрешения на сделку не даст.
3. Новый вариант показался органу неравноценным в плане инфраструктуры. Такое бывает, если рядом с новым домом нет детского сада, школы, а есть опасные объекты (завод или заброшенная стройка).

Какие документы собрать

Пакет непосредственно для покупателя мало чем отличается от стандартного. Мы же сосредоточимся на том, что предоставить органам опеки, чтобы получить их согласие. Выясните заранее, где берут разрешения на продажу доли детей. Узнайте, нужно ли приходить непосредственно в учреждение или оно передало полномочия по приему бумаг МФЦ.

Стандартный перечень документов включает:

• свидетельство о рождении ребенка (если ему меньше 14 лет) или паспорт (если больше);
• паспорта обоих родителей (если семья полная);
• свидетельство о смерти одного из родителей или решение суда о признании его без вести пропавшим (если он присутствовал);
• удостоверение матери-одиночки (если в метрике отец не значится);
• нотариально заверенное согласие родителя, проживающего отдельно (при разводе);
• выписка из ЕГРН на продаваемый объект с указанием его собственников и техпаспорт;
• выписка из домовой книги;
• заявление.

Наконец, в документы для продажи доли в квартире несовершеннолетнего следует приложить подтверждение того, что имущественные интересы чада соблюдены: выписку из ЕГРН на объект, где ему выделена аналогичная площадь, предварительный договор купли-продажи нового жилья с выделением части или договор открытия банковского счета с приложением выписки о хранящейся там сумме.

Образец заявления в органы опеки

Обычно бланки таких заявлений есть на стендах в госоргане. Но мы все-таки приведем образец – унифицированной формы нет, главное, чтобы в нем были указаны все необходимые сведения:

Алгоритм действий при продаже

В целом установленный порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка не отличается от процесса реализации любого объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности. Промежуточным звеном здесь станет лишь нотариус. Он подтвердит, что сделка совершается:

• с согласия всех долевиков;
• с разрешения органа опеки;
• без ущемления интересов кого-либо из собственников;
• без негативных последствий для сторон.

Договор продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей составляет сам нотариус. Стороны предоставляют ему лишь проект. Должностному лицу предстоит проверить его. В итоге в присутствии нотариуса покупатель и совершеннолетние продавцы ставят свои подписи. После этого договор направляется на государственную регистрацию.

Пошаговый алгоритм таков:

1. Получите согласие органов опеки и попечительства (об этом мы уже рассказали).
2. Заключите договор купли-продажи. Удостоверьте его у нотариуса.
3. Подготовьте документы для регистрации права собственности:
   1. заявление о государственной регистрации перехода права собственности,
   2. паспорта родителей и ребенка (с 14 лет) либо свидетельство о рождении (до 14 лет),
   3. свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости,
   4. договор купли-продажи (нотариально удостоверенный) и передаточный акт на квартиру.
   5. согласие органов опеки,
   6. письменное согласие родителей, если продавец – несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет,
   7. выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
4. Заплатите госпошлину за регистрацию.
5. Подайте документы на регистрацию через МФЦ или Росреестр напрямую.
6. Дождитесь факта регистрации права собственности в срок от 3 до 5 дней.

Вы видите – в том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, есть нюансы, но, если интересы его не ущемляются, никаких проблем не возникнет.