Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке, — да, при соблюдении условий: полное погашение долга или переуступка залога.

Чем военная ипотека отличается от обычной

Стандартные условия кредитования для покупки недвижимости регламентирует ФЗ от 16.07.1998 № 102. При такой схеме кредитования гражданин приобретает недвижимость для проживания на заёмные средства, до погашения задолженности недвижимость находится в залоге у банка.

Для работников Минобороны предусмотрены льготные условия, которые регламентирует закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ. Документ предусматривает выдачу гражданину субсидии — займа на покупку жилья. Субсидию выделяет государство при наличии у гражданина необходимого стажа работы в Министерстве обороны. Для этого гражданин подаёт заявление на участие в программе льготного обеспечения жильём. При одобрении заявления на счёт гражданина ежемесячно поступает сумма для будущей субсидии. Сумму накоплений разрешено использовать разово или помесячно, по мере накоплений.

Поскольку субсидии недостаточно для приобретения жилого помещения, военнослужащий обращается в банк и оформляет кредит на недостающую сумму.

Таким образом, жильё получает двойное обременение: от банка и от государства. Залог банка прекращается с выплатой суммы долга, а залог государства — выслугой необходимого количества лет или возвратом предоставленного займа.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Законодательство разрешает продажу недвижимости при соблюдении ряда условий.

Ситуация с продажей ипотечного жилья осложняется залогом банка и государства в лице Министерства обороны.

В законе нет прямого запрета на отчуждение жилого помещения.

Как продать жильё, купленное по военной ипотеке

Существуют два способа, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке:

• досрочное погашение задолженностей;
• переуступка залогов.

Рассмотрим подробнее.

Досрочное погашение задолженностей предполагает выплату кредита банку и возврат государству субсидии, если у гражданина отсутствует стаж для освобождения от возврата. По состоянию на 2021 год для освобождения от возврата субсидии военнослужащему необходим стаж 20 лет (п. 1 ст. 10 ФЗ № 117). Для погашения задолженностей разрешено использование нового кредита. При возврате долгов залоги прекращаются, и жильё переходит в собственность гражданина без обременений.

Проще говоря, если военный отслужил 20 лет положенного стажа и вернул кредит банку, то квартира поступает в его полное распоряжение. Ее можно продать, подарить, заложить и т.п. Она становится имуществом владельца без других условий. Если же стажа у человека недостаточно, то, чтобы снять с недвижимости обременение и получить право ею распоряжаться (например, продать), придется вернуть всю сумму жилищной субсидии. Только после этого квартира полностью ваша.

Переуступка залогов допустима с согласия банка и Минобороны. Если покупатель недвижимости согласен на её приобретение с обременением и залогодержатели не возражают против переуступки долга — продажа разрешена.

Проще говоря, владелец квартиры находит покупателя, который готов получить ее вместе с обременением от Министерства обороны. При сделке покупатель или всю сумму отдает продавцу, а продавец уже потом сам рассчитывается с банком и министерством (возвращает ссуду, см. выше), или принимает на себя обязанность и платить ипотеку банку, и возвращать ссуду сам. Но только при условии, что и банк, и Министерство обороны на это согласны.

Закон не регламентирует, как вернуть квартиру по военной ипотеке: возврат квартиры законодательством не предусмотрен. Допустим возврат военного займа государству и кредита банку.

При подготовке статьи использованы материалы

Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ