Какие обязанности у управляющей компании многоквартирного дома

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов — это необходимые действия для содержания МКД в надлежащем состоянии и обеспечения жилищных условий собственников и нанимателей помещений. За нарушение обязанностей УК несет гражданскую и административную ответственность. Чтобы требовать исполнение обязательств от управляющей организации, необходимо прописать их в договоре на оказание услуг управления МКД.

Какие бывают управляющие компании

Способ управления многоквартирным домом и что входит в обязанности домоуправления, собственники решают на общем собрании собственников помещений (ОСС). Дом, по статье 161 ЖК РФ, управляется:

• непосредственно собственниками, если квартир в МКД не больше 30;
• ТСЖ либо жилищным кооперативом;
• нанятой управляющей компанией (УК).

Чем занимаются управляющие компании

Если УК выбрана в качестве способа управления МКД, то собственники определяют права и обязанности управляющей компании многоквартирным домом в договоре. По статье 161 ЖК РФ, УК:

• отвечает за оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию общего имущества;
• следит за предоставлением коммунальных услуг в должном качестве, контролирует соблюдение правил по предоставлению, приостановке, ограничению коммунальных услуг.

В общем смысле УК — это юридическое лицо, которое обеспечивает управление МКД на основе договора оказания услуг на платной основе.

По своей сути УК является посредником между собственниками и компаниями, оказывающими платные услуги по содержанию дома, ресурсоснабжающими организациями (РСО). Такая форма управления позволяет упорядочить отчетность: сформировать единого заказчика перед поставщиками и единого исполнителя перед собственниками. УК нанимает поставщика, собирает плату с собственников за его услуги и формирует единый платеж.

Но на этом обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома не заканчиваются. Она следит за износом общедомовых систем, ведет отчетность, проводит диагностику, устраняет поломки. Определяет, что необходимо предпринять, чтобы сохранить системы в надлежащем качестве, составляет расчеты, заказывает услуги и выставляет счета на оплату жильцам.

Права управляющей компании

Права УК исходят из постановления правительства № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД». По нему, управляющая компания вправе:

• принимать, хранить и передавать техническую документацию дома, ключи и электронные коды от помещений, входящих в состав общего имущества, оборудования;
• вести реестр собственников помещений, собирать, обновлять, хранить информацию о нанимателях;
• вести реестр лиц, имеющих доступ и использующих общедомовое имущество на основании договоров;
• выносить предложения по содержанию и ремонту общего имущества на рассмотрение общего собрания собственников (ОСС);
• организовывать рассмотрение ОСС вопросов, связанных с управлением МКД: направлять уведомления о проведении собраний и информацию, которую планируется обсудить, оформлять решения, доводить их до сведения остальных жильцов дома;
• организовывать работы и услуги в соответствии с договором;
• взаимодействовать с органами госвласти и местного самоуправления по вопросам МКД;
• осуществлять расчет за услуги и работы, включая услуги управления и коммуналку.

Но наиболее важная для жильцов зона договорных отношений — это то, что входит в обязанности ЖЭУ или управляющей организации.

Обязанности

Главным документом, который устанавливает обязательства УК, является договор управления, принятый ОСС или решением уполномоченного органа. В обязанности включается:

• выполнение работ и услуг по управлению;
• надлежащее содержание и ремонт ОИС;
• предоставление коммунальных услуг собственникам и нанимателям;
• информирование жильцов МКД.

Управление

Сюда входит:

• прием, хранение и передача технической документации, технических средств, оборудования, их актуализация и восстановление;
• ведение и обновление реестра собственников помещений и лиц, использующих ОИС, предоставление реестра заинтересованным лицам;
• информирование ОСС о текущем состоянии дома, необходимости ремонта, прием мер по снижению объема потребления ресурсов;
• обеспечение проведения ОСС, оформление документов;
• организация выполнения работ и услуг по договору и контроль подрядчиков;
• обязанность управляющей компании по извещению о начислениях, проведение расчета за услуги и работы по договорам, оформление платежных документов.

Содержание общего имущества

В связи с этой обязанностью УК проводит:

• проверку технического состояния систем;
• проверку кровли, выявление и устранение протечек и нарушений конструкции;
• очистка кровли и систем водоотведения от мусора, наледи, снега;
• содержание лестниц, фасадов, полов, дверей и окон;
• диагностика и обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, своевременная их замена;
• ремонт или замена отопительных и водоразборных приборов;
• устранение нарушений и поломок газового оборудования, систем вентиляции, дымового оборудования;
• уборку коридоров, лифтов, лестничных пролетов, пандусов, тамбуров;
• обслуживание придомовой территории;
• организацию места сбора твердых отходов, очистку мусоропроводов, контейнерных площадок;
• диагностику и восстановление оборудования для инвалидов по доступу в МКД;
• создание круглосуточной аварийно-диспетчерской службы — круглосуточная регистрация заявок по содержанию ОИС и предоставлению коммунальных услуг от собственников дома, связанных с неисправностью или повреждениями инженерных систем и контроль за их выполнением.

Коммунальные услуги

Проводятся:

• предоставление коммуслуг в надлежащем качестве и объеме;
• заключение договоров с РСО;
• установка и ввод в эксплуатацию общедомовых приборов учета, снятие показаний с них ежемесячно, предоставление возможности ознакомления с ними. Особенно это касается обязанности УК перед собственником по отоплению, если отопление рассчитывается не по индивидуальному прибору учета;
• выставление счетов за коммунальные услуги и услуги управления.

Информирование

УК обязана обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности, размещая ее в государственной информационной системе ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ). По запросам пользователей УК предоставляет информацию о выполненных работах и услугах, ценах, тарифах в срок до 10 дней (ч. 2 ст. 165 ЖК РФ).

Как УК отчитываются перед собственниками квартир

Постановление правительства № 416, раздел «Стандарты управления МКД», подпункт «з», указывает, что входит в обязанности управляющей компании по отчету перед собственниками:

• предоставление отчетов об исполнении обязательств перед собственниками;
• раскрытие информации о деятельности УК;
• прием заявок от собственников, обращений и предложений;
• доступ к участию собственников в контроле за качеством услуг и работ, в их приемке.

По п. 31 постановления № 416, в обязанности управляющих компаний перед жильцами входит информирование путем размещения информации:

• на вывесках у входа в УК;
• на доске объявлений в подъездах;
• на информационных стендах;
• на официальном сайте ГИС ЖКХ.

Отчет о выполнении договора предоставляется собственникам МКД ежегодно за прошлый год в течение первого квартала текущего года и размещается в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162).

По п. 34 постановления № 416, УК предоставляет информацию по запросу нанимателя или собственника в течение дня, если она касается адреса, режима работы УК, телефонов служб, информацию о предстоящих работах, изменениях размера оплаты, сведениях о нормах потребления, образцы заявок, жалоб, претензий. Другие запросы обрабатываются в течение 3 рабочих дней.

Запросы направляются почтой, электронно, с помощью ГИС ЖКХ, лично либо через консьержа. Ответ направляется тем же путем, что подан запрос.

Максимальный срок ответа УК — 10 рабочих дней для собственников и пользователей помещений и 30 дней — для других лиц с возможностью продления еще на 30 дней (п. 37 постановления № 416). Запрос хранится в управляющей организации в течение 3 лет.

Как контролировать УК

Гражданский контроль за деятельностью управляющей компании возможен следующими путями:

1. Запрашивать информацию об исполнении обязанности управляющей компании по содержанию дома, об объемах услуг, их качестве и периодичности, ознакомление с договорами на оказание услуг и работ, информацию о показаниях общедомовых приборов учета, объеме потребления ресурсов на общедомовые нужды.
2. Требовать расчетные документы, сметы о проведенных работах, отчеты о ходе проводимых работ.
3. Провести независимую техническую экспертизу и юридическую оценку деятельности УК.
4. Требовать подготовку в срок ежегодного отчета об ее деятельности.

Способы контроля УК и форму отчетности необходимо прописать в договоре на оказание услуг управления МКД.

Что делать, если УК не выполняет обязанности

П. 42 постановления правительства № 491 гласит, что управляющая компания отвечает за нарушение обязательств перед собственниками. Если обязанности не исполняются, обратиться с жалобой допускается:

• в аварийно-диспетчерскую службу — об устранении недостатков содержания ОИС и прилегающей территории, о нарушениях предоставления коммунальных услуг. Заявка подается письменно или устно и в обязательном порядке регистрируется с сообщением заявителю номера заявки и данных лица, которое ее зафиксировало;
• к руководителю УК — если заявку в аварийную службу отклонили, нарушения не устранили. Требуйте проконтролировать работу службы;
• в Жилнадзор и Роспотребнадзор — если нарушена обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества, прописанная в договоре. Жалоба подается письменно лично, по почте или онлайн. На рассмотрение отводится 30 дней со дня регистрации;
• в прокуратуру — если УК нарушает правила содержания и ремонта жилых помещений, санэпидемтребования, нормативы обеспечения коммунальными услугами. По результату проверки управляющую организацию вправе привлечь к административной ответственности;
• в суд — если ваши требования не удовлетворены. Через суд получится не только устранить недостатки, но и возместить ущерб, взыскать штраф за нарушение договора и моральный вред.