Договор долевого участия в строительстве: каким он должен быть. Образцы в комплекте

Договор долевого участия — это соглашение между застройщиком и покупателем, по условиям которого покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства передает ему квартиру в нем (сокращенно ДДУ).

Что такое долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве имеет множество преимуществ. Причем сразу для обеих сторон соглашения

• Застройщику не требуется привлекать кредитные и заемные капиталы для проведения строительно-монтажных работ.
• Дольщикам предоставляется более низкая цена, чем при покупке готового жилья.

Напомним: застройщик — это строительная компания, которая взяла на себя обязательства возвести жилое строение — многоквартирный дом. А дольщик — это лицо, которое решило инвестировать собственные средства в новое жилье. Дольщиками бывают не только граждане, но и предприниматели и организации. Инвестировать в строительство вы вправе не только собственные средства, но и заемный капитал — деньги, полученные от банка по ипотечному кредитованию.

Долевое участие оформляется соответствующим образом: стороны подписывают специальный документ — образец договора долевого участия в строительстве 2019 года представлен ниже.

Права дольщиков защищены на законодательном уровне законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. До принятия этого закона никакие нормативы не гарантировали гражданам полного исполнения обязательств, которые брал на себя застройщик.

Как составить договор: важные условия

Любое соглашение, независимо от его характера, должно содержать обязательные условия, без которых документ признается ничтожным. Для ДДУ законом № 214-ФЗ предусмотрены особые правила и реквизиты. Давайте рассмотрим, какие условия содержит договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в обязательном порядке.

В документе обязательно указать:

1. Объект строительства.

Необходимо максимально подробно охарактеризовать объект:

• Указать его полное наименование, например, трехкомнатная квартира.
• Прописать адрес места нахождения, площадь, этаж, материалы, виды отделки и прочее.
• При наличии — приложить графические начертания объекта, проектную документацию.

Чем подробнее описан объект, тем лучше.

2. Сроки передачи.

Предусмотрите конкретный срок передачи готового объекта — «после ввода объекта в эксплуатацию» недостаточно. Законодательством не допускаются формулировки такого типа, так как это обстоятельство (ввод здания в эксплуатацию) наступит неизбежно, но застройщик имеет обыкновение хитрить и откладывать сроки сдачи. Помимо условия о вводе в эксплуатацию, укажите конкретные временные рамки. Например, до 31.10.2019.

3. Цена ДДУ и порядок ее уплаты.

Допустимо прописать в соглашении конкретное значение цены (десять миллионов рублей).

Другой допустимый вариант — прописать формулу расчета (застройщик утвердил стоимость одного квадратного метра, и цена определяется исходя из расчета: стоимость м² на площадь жилища).

Порядок расчетов закрепите детально. Погасить сумму покупатель обязан одним траншем до определенного срока. Либо вносить деньги частями на расчетный счет строительной компании по утвержденному графику.

ВАЖНО! Деньги перечисляют застройщику только после госрегистрации ДДУ. Как это сделать, мы расскажем ниже.

За нарушение сроков оплаты строительная компания вправе в одностороннем порядке разорвать соглашение.

4. Гарантийный срок объекта.

Контракт содержит информацию о продолжительности гарантийного срока объекта, передаваемого участникам долевого строительства. Для строительных объектов этот срок — не меньше пяти календарных лет. На инженерное и технологическое оборудование — не менее трех лет.

Строительная компания вправе перечислить условия, которые освобождают ее от ответственности. Но они в большинстве случаев признаются ничтожными (ч. 4 ст. 7 закона 214-ФЗ).

5. Обеспечение обязательств.

В ДДУ перечисляют способы обеспечения исполнения принятых застройщиком обязательств:

• полный возврат денег участника в случаях, предусмотренных условием соглашения;
• выплата пеней, штрафов и неустоек за нарушение существенных условий контракта.

По ДДУ, заключенным до 20.10.2017, обязательства должны быть обеспечены иными способами: оформляется поручительство банка либо страхуется гражданская ответственность строительной фирмы.

6. Иные условия.

Здесь рассматриваются исключительные ситуации. Например, если застройщик использует для расчетов специальные счета (эскроу), то в договоре необходимо прописать порядок работы с этими счетами.

Можно отметить сведения о социальной инфраструктуре и порядок ее возведения за счет средств дольщиков. Например, строительная компания возводит детский сад и площадку для группы многоквартирных домов.

Как зарегистрировать договор

Государственная регистрация договора долевого участия — это обязательный этап. Порядок прост:

1. Заключается соглашение между дольщиком и застройщиком в письменной форме.
2. ДДУ регистрируют в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии).

ВАЖНО! Соглашение считается заключенным только после официальной регистрации.

Для оформления регистрации подготовьте необходимые документы и уплатите государственную пошлину за внесение регистрационных данных в Росреестр. Ее размер: 350 рублей — для частных лиц и 6000 рублей — для организаций.

Образец договора

Полный текст пустого и заполненного контракта вы можете скачать файлами под текстом статьи.

Расторжение и уступка прав

Участник долевого строительства вправе передать права на объект строительства третьим лицам. Но провести такую процедуру он вправе только после полного погашения цены ДДУ или же с передачей долга по уплате новому владельцу — правопреемнику. В таком случае заключают договор переуступки прав долевого участия в строительстве — его оформляют по общим правилам цессии (переуступки прав).

Если же застройщик нарушает права участников, то граждане вправе расторгнуть соглашение.

Как расторгнуть договор и вернуть деньги

И застройщик, и покупатель жилья вправе первыми отказаться от исполнения контракта без согласия второй стороны.

По закону о Долевом участии в строительстве (статья 9) расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно, если:

1. Застройщик не сдал объект в течение двух месяцев по окончании срока, установленного в контракте.
2. Застройщик не устранил недостатки, обнаруженные покупателем, в разумный срок и не уменьшил цену, если устранение недостатков невозможно.
3. Застройщик нарушил требования к качеству объекта строительства.

Застройщик вправе расторгнуть договор, если:

1. Покупатель допустил просрочку платежа на 2 месяца.
2. Покупатель систематически нарушает сроки платежей.

Для расторжения в одностороннем порядке составляется письменное уведомление, которое отправляется другой стороне.

____________________________________ (Застройщик) адрес: ______________________________ от __________________________________ (клиент) адрес: _____________________________, телефон: __________, факс: _________, адрес электронной почты: ____________ Уведомление об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве На основании п. ____ договора участия в долевом строительстве от “___”________ ____ г. № ____, ст. ____ Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, _____________________________ (ФИО) в связи с ____________________________________ уведомляет о своем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от “___”___________ ____ г. № ________. Приложение: 1. Документы, подтверждающие основания одностороннего расторжения. Дата подпись

День направления уведомления является днем расторжения контракта. В течение 20 дней застройщик обязан вернуть деньги и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере (за пользование денежными средствами).

Если в срок 20 дней деньги не возвращены, то спор решают в судебном порядке.