Главная / Недвижимость / Строительство / Как взыскать неустойку с застройщика

Как взыскать неустойку с застройщика

28.10.2018, Сашка Букашка

Взыскание неустойки с застройщика — эффективный и действенный механизм, призванный побудить застройщика исполнять свои обязательства по договору долевого участия. Нарушение сроков строительства и сдачи объекта, передача жилья (квартиры), которое не отвечает описанию в договоре, — подобные случаи нередко встречаются на практике. Разберемся, как воздействовать на застройщика, чтобы отстоять свои права.

В чем проблема

Нередко застройщики многоквартирных домов не исполняют свои прямые обязанности. К примеру, сроки сдачи объекта переносятся без уважительных причин. Готовое жилье не соответствует заявленным характеристикам по площади, количеству комнат, планировке. Материалы, из которых выполнена отделка, не соответствуют нормам ГОСТа или отличаются от оговоренных в контракте характеристик.

Все эти ситуации являются прямым нарушением условий договора долевого строительства, то есть нарушают права граждан. Один из самых эффективных способов воздействия на недобросовестные компании — это обратиться с требованием о взыскании неустойки. Отметим, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214 в этих случаях допускает применение такой штрафной санкции.

Что такое неустойка

Это определенная сумма, которая должна быть выплачена застройщиком дольщику в случае нарушения обязательств. Чаще всего до обращения в суд с иском о взыскании дело не доходит. Гражданам удается договориться с застройщиком, получить выплаты денежных средств в досудебном порядке. Однако участие в судебном процессе не исключено.

Также необходимо уточнить, что иски с участием физических лиц рассматриваются в четко определенном судебном органе — мировом суде, районном или городском. Арбитражный суд рассматривает дела с участием юрлиц, то есть взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде возможно только в том случае, если исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика подано предприятием или компанией. Чаще всего со строителями недвижимых объектов судятся физические лица по договору долевого участия при просрочке сдачи квартиры.

Досудебный порядок взыскания

В договоре с застройщиком обязательно должен быть предусмотрен срок сдачи дома, и он определяется указанием на определенную дату. Односторонний порядок изменения контракта законодателем запрещен. Часто строители, если не успевают возвести дом, отправляют дольщикам предложение о заключении дополнительного соглашения. Следует понимать, что если в этом документе указан иной срок, подписывая его, вы соглашаетесь на продление периода строительства объекта. Поэтому при нарушении первоначальных дат ввода в эксплуатацию право на неустойку утрачивается.

В досудебном порядке урегулировать спор можно, послав претензию. В ней необходимо указать все значимые обстоятельства для дела:

  • реквизиты застройщика (из соглашения);
  • данные физлица;
  • номер и дату договора ДДУ;
  • объект и его характеристики (номер или строительный адрес, площадь);
  • даты принятия квартиры;
  • расчет неустойки (1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки с момента, когда должен был быть сдан объект);
  • ссылку на закон № 214-ФЗ и неисполнение обязательств;
  • срок для ответа (10 дней с момента получения документа компанией);
  • уведомление о дальнейшем обращении в суд с требованием взыскать моральный вред и штраф 50 % от присуждаемой суммы по закону «О защите прав потребителей.

Образец претензии к застройщику о взыскании неустойки можно скачать в конце статьи.

5221-1

5221-2

Санкции в суде настолько невыгодные для строителей, что компании-девелоперы официальных разбирательств стараются избегать.

Обратите внимание на способ доставки претензии о взыскании неустойки. Если отправляете по почте, сохраняйте квитанцию, чтобы знать, когда придет претензия, и иметь соответствующие доказательства. Если предъявляете лично, добейтесь указания даты получения и входящего номера. В случае неудачного обращения остается взыскание неустойки по ДДУ с застройщика в предусмотренном законом порядке.

Как рассчитать неустойку

Сумма неустойки к взысканию исчисляется на дату подписания акта приема-передачи нового жилья. То есть когда квартира полностью готова и сдана в эксплуатацию дольщикам (собственникам). Период, за который начисляется неустойка, следует исчислять со дня, следующего за днем, в котором жилье должно было быть сдано по договору.

ВАЖНО! Если дольщик подписал дополнительное соглашение о продлении сроков строительства, то право на взыскание неустойки утрачивается. То есть дольщик не может потребовать деньги за отсрочку сдачи объекта.

Пример. По ДДУ квартира должна быть сдана 01.05.2018, но фактически акт приема-передачи был подписан 23.10.2018. Следовательно, за период с 02.05.2018 по 23.10.2018 включительно дольщик вправе взыскать неустойку. Причем дата фактического ввода здания в эксплуатацию не имеет никакого значения. Стоимость нового жилья — 3 000 000 рублей. Предоставим несколько вариантов расчета.

Вариант № 1. Дольщик — юрлицо или предприниматель.

Неустойка = сумма договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования / 300.

Н = 3 000 000 × 175 × 7,25 % / 300 = 126 875 рублей.

Вариант № 2. Дольщик — простой гражданин (не предприниматель).

Н = сумма договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования / 150.

Н = 3 000 000 × 175 × 7,25 % / 150 = 253 750 рублей.

Отметим, что ставка рефинансирования установлена Центробанком России в размере 7,25 с 26.03.2018.

Судебный порядок взыскания: пошаговая инструкция

Если решить проблему полюбовно не удалось и застройщик оставил претензию без удовлетворения, то следует принимать радикальные меры воздействия. Данный вид мер — это взыскание неустойки по суду.

Подать иск можно как потребителю по месту жительства, так и по месту строительства или по юридическому адресу строительной компании. То есть вы смотрите адрес и определяете, какой суд должен рассматривать заявление, территориальная подсудность (иски по каким адресам рассматривает конкретный судебный орган) указывается на их официальных сайтах.

Итак, рассмотрим пошаговый алгоритм взыскания неустойки с застройщика в судебном порядке.

Шаг № 1. Составляем иск

Составить иск к застройщику можно по образцу претензии, указав в шапке наименование судебного органа и адресуя прошение уже ему. Практика показывает, что взыскание неустойки с застройщика по долевому участию проходит достаточно просто, и судьи часто встают на сторону дольщика.

Госпошлину платить не нужно, если сумма меньше 1 000 000 рублей, так как вы являетесь потребителем. А вот копии перечисленных ниже подтверждающих документов прикладывать нужно:

  • договор с застройщиком;
  • платежные документы о перечислении средств по контракту;
  • отправленные претензии и ответы на них (если таковые были).

Чтобы упростить составление искового заявления, используйте специальный бланк:

5221-1

Что еще можно включить в исковое заявление?

Помимо неустойки в исковом заявлении к застройщику, можно истребовать компенсацию о возмещении морального вреда. Моральный вред подтверждать не нужно. К тому же штраф по Закону о защите прав потребителей также будет взыскан автоматически.

Если истец понес определенные убытки, связанные с задержкой сдачи жилья, то эти непредвиденные затраты также можно взыскать по суду. Например, если вы снимали жилье в период просрочки. Осуществить взыскание этих убытков вполне возможно. Необходимо указать на это в тексте, приложить договор аренды, а также документы, подтверждающие внесение арендной платы.

Дополнительно можно взыскать и иные виды расходов, которые понес истец в период просрочки сдачи жилья. Повторимся, что такие затраты придется подтвердить в суде.

Шаг № 2. Участвуйте в судебном производстве

Передав исковое заявление в соответствующую судебную инстанцию, останавливаться не стоит. Уточните, когда будет проходить заседание. Смело участвуйте во всех заседаниях. Отстаивайте свои права. При необходимости обратитесь к профессиональному адвокату или грамотному юристу.

Отметим, что затраты на юридическое сопровождение можно взыскать с ответчика. Также допустимо полностью доверить ведение дела своему адвокату. В таком случае придется оформить нотариальную доверенность на представление ваших интересов в суде.

Шаг № 3. Инициируйте исполнительное производство

Если суд принял вашу сторону и принял решение полностью (частично) удовлетворить требования к ответчику, то необходимо предпринять ряд действий, чтобы получить деньги от застройщика.

Итак, получите исполнительный лист. Документ формируется на основании принятого решения соответствующей судебной инстанции. С исполнительным листом обратитесь в территориальное отделение службы судебных приставов. Представители ФССП обязаны инициировать исполнительное делопроизводство.

Допустимо действовать самостоятельно. Обратитесь с исполнительным листом в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика. Такую информацию можно уточнить в договоре долевого строительства.

Шаг № 4. Оспариваем решение

Отметим, что суды редко принимают сторону компаний застройщика. Однако такая практика существует. Например, если нарушены сроки подачи искового заявления или не соблюден порядок досудебного урегулирования. Если у вас имелись уважительные причины, по которым вы не исполнили нормативные требования, вы вправе оспорить решение суда. Также дольщики вправе оспорить размер неустойки, штрафов и компенсации морального вреда.

В таком случае истец должен обжаловать судебное решение. Как это сделать, подробности в статье «Каким должен быть срок подачи кассационной жалобы по гражданскому делу».

comments powered by HyperComments

Скачать образцы документов

  1. Образец претензии.docxскачать
  2. Образец претензии к застройщику о взыскании неустойки.скачать
  3. Бланк искового заявления по долевому строительству.скачать

Нажимая на кнопку "Отправить", я принимаю условия Пользовательского соглашения.

Обратная связь

Ваше сообщение отправленно

Отмена